岡山の不動産会社選び、失敗してない？大家が確認すべきポイント
岡山で不動産会社を探す前に、まず「何を頼みたいのか」を決める
「岡山 不動産」と検索しても、出てくる会社の仕事はばらばらです。賃貸オーナーの方がまずやるべきことは、会社を比べることではなく、自分が頼みたい仕事を1つに絞ることです。ここが曖昧なまま問い合わせると、話がかみ合わないまま時間だけが過ぎてしまいます。
不動産会社の仕事は大きく4つに分かれます
- 賃貸管理…家賃の集金、入居者対応、建物の保守、滞納対応など、持ち続けるための仕事
- 賃貸仲介（客付け）…空室に入居者を決める仕事。ポータルサイト掲載や内見案内が中心
- 売買仲介…物件を売る・買うときの仲介
- 空き家の活用・再生…使っていない家を貸せる状態に戻す、あるいは手放す判断の相談
空室が埋まらないという悩みは、見た目は「客付け」の問題ですが、原因が募集条件や建物の状態にあることも多く、管理の話と切り離せません。逆に、相続した家をどうするか迷っている段階なら、管理ではなく活用・売却の相談が先になります。依頼内容がはっきりすると、問い合わせ先の選択肢は自然と絞られます。
賃貸オーナーが岡山の不動産会社を比べるときの確認軸
会社の規模や知名度よりも、自分の物件に対して何をしてくれるかが具体的に説明できるかを見るほうが、判断材料になります。以下は、問い合わせの段階で確認できる項目です。
- 空室の原因を、物件を見たうえで具体的に言葉にできるか
- 募集の方法（掲載先・写真・資料）を、どこまで誰の費用でやるのか
- 管理手数料のほかに発生する費用の名目が、書面で出てくるか
- 報告の頻度と形式（月次レポートの有無、点検結果の共有方法）
- 夜間・休日のトラブル対応の受付体制
「家賃を下げましょう」が最初に出てくるかどうか
空室が続いたとき、家賃の引き下げは確かに有効な手段の1つです。ただ、それが最初に、ほかの手を試す前に出てくるのであれば、理由を聞いてみてください。写真が暗い、間取り図が古い、ポータルサイトに載っていない、共用部が荒れている——家賃以外に手が付いていない項目が残っているのに値下げを勧められているなら、判断材料が足りていない可能性があります。
対応エリアと移動距離
岡山県内といっても、岡山市・倉敷市・県北では移動時間がまったく違います。巡回点検や緊急対応の速さは物理的な距離に左右されますので、自分の物件が相手の日常の移動範囲に入っているかは、早い段階で確認しておく価値があります。当社・満室本舗（株式会社ログリンク）の対応エリアは現在、岡山市・倉敷市です（今後の拡大を予定しています）。
管理会社を比べる視点をもう少し細かく整理したい方は、当社の記事賃貸管理会社の選び方、空室が続くときの5つの確認軸もあわせてご覧ください。
空室が続く物件に共通して見つかる原因
当社が岡山市・倉敷市で空室のご相談を受けるとき、最初に行うのは原因の洗い出しです。空室に悩むオーナーの多くは、「なぜ空いているのか」の理由を把握できていない——これが現場で繰り返し感じていることです。実際に見つかることが多いのは、次のような点です。
募集条件まわり
- 家賃・敷金・礼金・更新料が、周辺の募集条件とかみ合っていない
- オーナーの知らない費用が、管理会社側で追加されている
- 空室が続いても、仲介手数料のサービスなど募集側の工夫が見えない
情報の見せ方
- 写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
- 間取り図が古い、手書き、白黒のまま
- SUUMOなどのポータルサイトに掲載されていない
- 物件の強み（設備・立地・周辺環境）が資料に書かれていない
建物そのものの印象
- 共用部の蜘蛛の巣、ポストのチラシ溜まり、ゴミ置き場の散らかり
- 外壁・看板・植栽の印象が弱い
- 室内の汚れや臭い（コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸など）
- TVモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiといった設備が入っていない
共用部の印象は内見時の第一印象に直結します。清掃まわりの具体的な手当てについてはアパートの蜘蛛の巣、放置してない？共用部の対策と再発防止、設備の追加を検討中であれば賃貸の宅配ボックス、設置費用はいくら？見積もり前の確認ポイントで費用の考え方を整理しています（いずれも当社の記事です）。
費用はどこで発生するのか
管理を任せる場合の費用は、管理手数料だけではありません。契約前に「手数料のほかに何が請求されるのか」を書面で確認しておくことが、後のすれ違いを減らします。料率や金額は会社ごとに大きく異なるため、相場として一律に語れるものではありません。
| 費用の種類 | 中身の例 | 確認したいこと |
|---|---|---|
| 管理手数料 | 集金代行、入居者対応、報告業務 | 算定の基準（満室時か、入居中の部屋のみか） |
| 維持管理の実費 | 消防設備点検、定期清掃、貯水槽清掃 | 必須か任意か、頻度と単価 |
| 送金関連 | 振込手数料 | オーナー負担か会社負担か |
| 募集にかかる費用 | 写真撮影、広告掲載、資料制作、広告料 | 誰がいくら負担するのか |
| 原状回復・リフォーム | 退去後の工事 | 見積もりの出し方、相見積もりの可否 |
当社の場合、管理手数料以外にいただくのは振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。また、部屋が決まるまでの管理手数料はいただいていません（家賃が発生している部屋のみが対象です）。空室に管理料がかからない形にすることで、早く決めたいというオーナーの気持ちと当社の立場がずれないようにしています。
リフォームの優先順位に迷ったら賃貸リフォーム、無駄な費用をかけてない？空室対策で優先すべきこと、募集条件の見直しを考えているなら敷金・礼金はいくらが正解？大家が知るべき相場と決め方が参考になります。相談そのものの費用が気になる方向けにはアパート経営の無料相談、どこまで無料？知らずに費用が発生しないためにもご用意しています。
相談・切り替えの進め方
すでにどこかの会社に管理を任せている場合でも、話を聞くこと自体はいつでもできます。ただし、管理委託契約には解約の予告期間が定められているのが一般的です。当社がお受けするご相談では、3か月前の予告を定めた契約が多く見られます。まずはお手元の契約書で、解約条項を確認してください。
相談前にそろえておくと話が早い資料
- 現在の管理委託契約書（解約予告の条項が書かれています）
- 直近の家賃明細・送金レポート
- レントロール（部屋ごとの家賃・入居状況が分かる一覧）
- 現在の募集条件（家賃、敷金・礼金、フリーレントの有無）
- 空室になった時期と、これまでに行った対策の履歴
切り替えるときの流れ
当社にお任せいただく場合、オーナー様にお願いするのは解約書類へのご署名のみです。現管理会社とのやり取りや入居者への連絡手続きは当社が代行します。契約から管理開始までは通常3か月程度ですが、その間に物件の撮影や専用ホームページの制作を進め、管理開始日までに満室を目指す形を取っています。
切り替えを具体的に検討している方は賃貸管理会社の切り替え、どこに相談する？費用と相談先の選び方と管理会社を乗り換えたい！相談前に必要な資料と費用は？で、必要な資料と段取りを確認できます。
当社が岡山市・倉敷市で行っている空室対策
当社は宅地建物取引業者（岡山県知事（1）第5933号）であり、賃貸住宅管理業者（国土交通大臣（1）第001348号）として国土交通省に登録しています。代表の菅は宅地建物取引士・賃貸経営管理士のほか、土地家屋調査士・測量士の資格を持っています。
空室対策として当社が費用をいただかずに行っているのは、プロのカメラマンによる建築用カメラでの物件撮影、物件専用ホームページの制作（ゴミ置き場や駐車場の配置図、ライフライン情報まで掲載し、他社の仲介会社にも紹介してもらいやすい形にします）、入居者の仲介手数料0円、SUUMO上位PR枠への掲載代行、物件資料・チラシの制作です。リフォームは全面改修ありきではなく、塗装や部品交換で費用対効果を見ながらご提案します。
岡山市北区津高のRC造アパート（築30年・1K・25部屋）では、ご相談時に13部屋が空室でした。募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータルサイト掲載の改善、社会人女性に対象を絞った内装リフォームを行い、6か月で満室となりました。※結果は物件の立地・状態により異なります。同じ手順を踏めば同じ結果になるとは限りませんので、まずはご自身の物件で何が起きているのかを確認することをおすすめします。
空き家や駐車場の相談も、同じ窓口で整理できます
岡山で不動産の相談というとき、賃貸経営だけでなく、相続した実家や余っている駐車場の扱いが悩みの中心になることもあります。貸す・売る・解体するのどれを選ぶかは、建物の状態と維持にかかる費用、そして税務上の取り扱いの3つを並べて考える必要があります。
- 相続した家の方向性に迷っている…相続した空き家、売る？貸す？解体？後悔しない選び方
- 補助制度の有無を確認したい…岡山の空き家を貸すなら補助金は使える？申請前に確認したいこと
- 解体費用の目安を知りたい…岡山で空き家を解体するといくら？見積もりで損しないための確認点
- 駐車場の空きが気になる…賃貸の駐車場が余るとき｜料金の決め方と募集の見直し
なお、相続税や譲渡所得の計算、名義変更の登記、契約上の法的な争いについては、税理士・司法書士・弁護士の領域です。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者として、賃貸や売買の実務と費用の見通しをお伝えする立場ですので、個別の税務・登記の判断は各専門家にご確認ください。
