空き家を相続したらどうする、残す貸す売る解体の分かれ目
空き家を相続したら、まず何から手をつけるか
親の家を相続したとき、多くの方が「売るか、貸すか、壊すか」をいきなり考え始めます。ですが順番を逆にすると、判断のやり直しが起きやすくなります。最初にやるべきことは、どうするかを決めることではなく、その家が今どういう状態で、誰の名義で、いくら費用がかかっているかを把握することです。
私たち満室本舗（株式会社ログリンク）は岡山市・倉敷市で賃貸管理と空き家活用に取り組んでいますが、ご相談の場面で「固定資産税の通知は届いているけれど、名義はまだ親のまま」「建物の中を一度も見ていない」という状態の方は珍しくありません。情報がそろっていない段階で結論を出すと、あとから前提が変わってしまいます。
- 決めるより先に、名義・現況・年間費用の3つを確認する
- 相続登記は2024年4月から義務化されている（法務省）
- 「残す・貸す・売る・解体」は、建物が使える状態かどうかで分かれる
- 兄弟姉妹で共有になっている場合、単独では動かせない行為がある
- 個別の税額・登記の可否は税理士・司法書士に確認する
最初に確かめる3つのこと
判断材料は、おおむね次の3つに集約されます。どれも調べ方が決まっているので、順に埋めていくのが確実です。
1. 名義が誰になっているか
登記簿（登記事項証明書）で、現在の所有者名義を確認します。法務局の窓口やオンラインで取得できます。親の名義のままであれば、相続登記が必要です。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。法務省の案内によれば、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をする必要があり、正当な理由なく怠った場合は過料の対象となる旨が示されています（法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」）。施行前に相続した不動産も対象に含まれます。名義が変わっていない家は、売ることも、貸す契約を結ぶことも実務上進みません。
なお、登記の手続きが通るかどうか、どの書類が必要かといった個別の判断は司法書士の領域です。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、登記や税額の個別判断は行いません。相続人が複数いる、遺言がある、相続人の中に連絡が取れない人がいる——このような事情がある場合は、早めに司法書士へ相談してください。
2. 建物と土地が今どういう状態か
現地を見ずに決めるのは避けたいところです。確認したいのは次のような点です。
- 雨漏り・シロアリ被害・床の沈みなど、構造に関わる傷みがあるか
- 水道・電気・ガスが止まっているか、再開できる状態か
- 家財がどれくらい残っているか（残置物の量は処分費に直結します）
- 庭木・ブロック塀・屋根瓦など、近隣に影響しうる箇所があるか
- 前面道路の幅と接道の状況（建て替えや売却の条件に関わります）
建築年も重要です。1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、いわゆる新耐震基準が適用されています（国土交通省）。これより古い建物は、貸す場合も売る場合も、耐震の扱いが論点になりやすい部分です。
3. 持っているだけで毎年いくらかかるか
空き家は、住んでいなくても費用が発生し続けます。固定資産税・都市計画税、火災保険料、電気や水道の基本料金、草刈りや見回りの実費。これらを年額で足し合わせると、判断の重さが変わります。
固定資産税については、住宅が建っている土地に適用される住宅用地の特例があります。一方で、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき「特定空家等」や「管理不全空家等」として勧告を受けた場合、この特例の対象から除外されると定められています（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」、2023年改正）。放置を続けると税負担が変わりうる、という点は押さえておきたいところです。詳しい明細の読み方は空き家の固定資産税が高い理由｜使わない実家の明細書の見方（当社の記事です）にまとめています。
「残す・貸す・売る・解体」の分かれ目
3つの確認が終わったら、ようやく方向性の検討に入れます。それぞれの選択肢が向いている条件を整理します。
| 選択肢 | 向いている状況 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 残す（使わずに保有） | 近いうちに自分や家族が住む予定がある／売却時期をずらしたい事情がある | 毎年の費用が出続ける。管理を怠ると近隣トラブルや行政指導の対象になりうる |
| 貸す | 建物が使える状態か、費用を抑えた改修で使える／賃貸需要のある立地 | 改修費と空室期間の資金が先に必要。賃貸借契約は簡単に終わらせられない |
| 売る | 管理の手間を手放したい／遠方に住んでいる／相続人が複数で現金化したい | 共有の場合は全員の合意が必要。売却後は戻せない |
| 解体して土地活用 | 建物の傷みが大きく、改修費が見合わない／土地だけのほうが買い手がつく立地 | 解体費がかかる。更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税の扱いが変わる |
貸すか売るかで迷ったときの考え方
この2つは、お金の性質が違います。売却は一度きりのまとまった収入、賃貸は毎月の収入と毎月の手間です。どちらが良いかではなく、その家に賃貸需要があるか、改修にいくらかかるかという2点で絞れることが多いです。
- 近隣で同じような広さ・築年数の物件がいくらで募集されているかを調べる
- その家賃で貸した場合、年間いくらになるかを出す
- 貸せる状態にするための改修費を見積もる
- 改修費を回収するのにどれくらいかかるか、年数で見る
- その年数のあいだ、保有し続けられるかを考える
改修費は、全面リフォームを前提にすると金額が跳ね上がります。当社では、壁の塗装や設備の部品交換など、費用対効果の見える範囲に絞ったリフォーム提案を行っています。全部きれいにすることが目的ではなく、入居を決める人が気にする箇所から手を入れるという考え方です（どこまで効果があるかは物件の立地・状態によって異なります）。
解体を検討するとき
解体費は建物の構造・広さ・前面道路の幅・残置物の量で変わります。相見積もりを取る前に、何が費用の内訳になっているかを知っておくと比較しやすくなります。岡山での考え方は空き家の解体費用、岡山で見積もり前に確かめる3つ（当社の記事です）で整理しています。
注意したいのは、解体すると建物がなくなるため、住宅用地の特例の適用がなくなる点です。更地にした翌年から土地の税負担がどう変わるかは、自治体の課税資料で確認してください。個別の税額計算は税理士へご相談ください。
相続人が複数いるときに先に決めること
兄弟姉妹で相続した場合、空き家は共有状態になります。ここでつまずくご相談が多いので、先に整理しておきます。
民法では、共有物の変更（売却や解体など）には共有者全員の同意が、管理に関する事項は持分の価格の過半数で決めるとされています（民法第251条・第252条、2023年4月施行の改正を含む）。つまり売却や解体は、一人で進めることができません。
- 誰が窓口になり、誰に連絡するかを最初に決める
- 固定資産税を誰が立て替えるか、精算方法を書面にしておく
- 将来売ったときの分け方を、売る前に話しておく
- 連絡の取れない相続人がいる場合は、早い段階で司法書士・弁護士へ
共有のまま時間が経つと、次の相続が発生して共有者がさらに増えます。人数が増えるほど合意形成は難しくなるため、方向性だけでも早めに固めておくことをおすすめします。
空き家のまま置いた場合に起きること
「とりあえず様子を見る」という判断自体は、選択肢として成立します。ただし、放置と保有は別物です。
管理されていない空き家への行政の対応
空家等対策の推進に関する特別措置法では、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態などにある空家等を「特定空家等」と定義し、市町村が助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階を踏めると定めています。2023年の改正では、特定空家になるおそれのある「管理不全空家等」への指導・勧告の仕組みも設けられました（国土交通省）。
ここで実務上効いてくるのが、勧告を受けると住宅用地の特例の対象から除外される点です。使っていない家であっても、管理の手を入れておく理由になります。
最低限の管理として続けたいこと
- 月に一度程度の通風・通水（におい・配管の乾燥を防ぐため）
- 郵便物の回収（ポストの溜まりは不在が外から分かる状態を作ります）
- 敷地内の草刈りと、隣地へ越境しそうな枝の処理
- 屋根・外壁・塀の目視確認
- 火災保険が空き家でも継続できる契約になっているかの確認
遠方にお住まいで通えない場合は、見回りを依頼する方法もあります。費用はかかりますが、行政指導や近隣トラブルが起きてからの対応より、やりとりが少なくて済みます。
岡山市・倉敷市で相続した空き家を貸す場合
賃貸に回すと決めた場合、確認しておきたいのが補助金と、募集のやり方です。
補助金は自治体の公式ページで確認する
空き家の改修や活用に対する補助は、自治体ごとに制度も金額も要件も異なり、年度で変わります。建物の所在する市区町村の公式ページで、2026年度時点の要項を確認してください。申請前に着工すると対象外になる制度が多いため、工事の順番にも注意が必要です。岡山での確認先は空き家を賃貸に活用する補助金、岡山で申請前に見る確認先（当社の記事です）にまとめています。
募集で差が出るのは、情報の出し方
相続した家を貸し出すとき、家賃を下げる前にできることがあります。当社が現場で見てきた長期空室の原因には、写真の枚数が足りない・スマホ撮影でぼやけている、間取り図が古い、SUUMOに掲載されていない、ゴミ置き場や共用部が散らかっている、といった募集側の要因が多く含まれます。建物そのものではなく、伝え方の問題であることが少なくありません。
当社では、空室対策として次を無料で行っています。プロカメラマンによる建築用カメラでの物件写真撮影、物件専用ホームページの制作（ゴミ置き場や駐車場の配置図、ライフライン情報まで掲載し、他社の仲介会社も紹介しやすい形にします）、入居者の仲介手数料0円、SUUMO上位PR枠への掲載代行、物件資料・チラシの制作です。また、部屋が決まるまで管理手数料をいただかない形をとっています（満室の物件は3ヶ月無料）。空室に管理料が発生しないため、早く決まることが当社の利益にもなる仕組みです。
対応エリアは岡山市・倉敷市（拡大予定）、電話は086-250-7130（10:00〜18:00、水・日・祝休）です。
なお、貸主として契約前に確かめる項目は賃貸契約を結ぶ前に｜貸主が確かめる契約書の項目と敷金の扱い、家賃以外の条件設定は敷金礼金の相場、大家が設定前に調べる手順と判断材料（いずれも当社の記事です）で扱っています。
相談先の選び分け
空き家の相続は、関わる専門家が分かれます。どこに何を聞くかを知っておくと、遠回りが減ります。
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 相続登記、遺産分割協議書の作成 | 司法書士 |
| 相続税、譲渡所得、控除の適用可否 | 税理士 |
| 相続人間の争い、連絡の取れない相続人 | 弁護士 |
| 土地の境界、測量 | 土地家屋調査士 |
| 売却の見通し、貸した場合の家賃水準、改修の方向性 | 宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者 |
| 特定空家の指導、補助制度、ごみ処分の方法 | 市区町村の空き家担当窓口 |
当社の代表は宅地建物取引士・賃貸経営管理士・土地家屋調査士・測量士の資格を持っていますが、税務・登記・法律の個別判断は各専門家の領域です。当社にご相談いただく場合も、必要に応じてその旨をお伝えしています。
貸すか売るかを決める前に、まず「この家が今どういう評価を受ける状態か」を知りたいという段階のご相談も受けています。相談時に用意しておくと話が早い資料は無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料（当社の記事です）にまとめました。
