敷金礼金の相場、大家が設定前に調べる手順と判断材料
「敷金礼金の相場」は全国平均ではなく、自分の物件の競合で決まります
敷金・礼金をいくらに設定するかは、全国平均の数字ではなく、入居希望者が同時に比べている近隣の募集物件によって決まります。入居を検討する方は「岡山市北区・1K・駅徒歩◯分・家賃5万円台」のように条件を絞って一覧を眺め、その中で初期費用を見比べます。つまり相場とは、その一覧に並ぶ数件〜数十件の条件のことです。
全国平均を知っても、隣の物件が礼金ゼロで募集していれば意味を持ちません。逆に、周辺が揃って礼金1ヶ月なら、慌てて下げる必要もありません。まず見るべきは、自分の部屋と同じ条件で検索したときに並ぶ競合の募集条件です。
- 相場は「全国平均」ではなく「同条件で検索したときに並ぶ競合」で考える
- 敷金と礼金は性質がまったく違うので、分けて判断する
- 募集中の条件と、実際に決まった条件は一致しないことがある
- 礼金を下げる前に、写真・間取り図・掲載内容に改善余地がないかを先に見る
敷金と礼金は、性質がまったく違うお金です
敷金と礼金は初期費用としてまとめて語られがちですが、大家さんにとっての意味は正反対です。ここを混同したまま「両方ゼロにする」と決めてしまうと、後から回収できない費用を抱えることがあります。
敷金は預かり金で、返還義務があります
敷金は、2020年4月1日施行の改正民法で初めて条文に定義されました。民法第622条の2は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定め、賃貸借が終了して明渡しがあったときに、未払賃料などを差し引いた残額を返還しなければならないと規定しています。
つまり敷金は収入ではなく預かり金です。退去時に何にどこまで充当できるかについては、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」が、通常の使用で生じる損耗や経年変化の回復費用は賃料に含まれており賃貸人負担とするのが原則、という考え方を示しています。日焼けによるクロスの変色や家具の設置跡などが典型です。敷金を多めに預かっても、原状回復の負担区分が変わるわけではありません。
礼金は返還しないお金で、法律上の定義はありません
礼金は契約時に支払われ、返還されないお金です。民法に定義はなく、地域の慣行として続いてきたものです。大家さんから見ると、礼金は実質的に「入居時に一度だけ入る収入」であり、仲介会社への広告料（AD）の原資に充てられる場合もあります。返還不要である以上、礼金の増減はそのまま収支に直結します。
なお、敷金・礼金をどう会計処理するか、消費税や所得の計上時期をどう扱うかは、物件や契約形態によって異なります。個別の判断は税理士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、税務の個別判断は行いません。
自分の物件の相場を調べる手順
相場を調べる作業は、条件をそろえた比較に尽きます。次の順で進めると、感覚ではなく一覧として把握できます。
- ポータルサイトで、自分の物件と同じ市区町村・最寄駅・徒歩分数帯を指定する
- 間取り（1K・1LDKなど）と専有面積の帯をそろえる
- 構造（木造・鉄骨・RC）と築年数の帯をそろえる
- 家賃帯を自分の物件の前後に絞る
- 並んだ物件の敷金・礼金を月数で書き出し、あわせて保証会社の要否、フリーレントの有無、鍵交換費・消毒費などの名目も控える
ここで大事なのは、敷金・礼金だけを抜き出さないことです。礼金ゼロでも保証料や消毒費が上乗せされていれば、入居希望者が見る初期費用の総額は変わりません。比べるのは月数ではなく、入居者が最初に支払う総額です。
募集中の条件と、決まった条件は別物です
ポータルに出ているのは「募集中の条件」であって、「成約した条件」ではありません。長く埋まらないまま掲載され続けている部屋の条件は、相場というより未成約の条件です。管理を委託している場合は、管理会社に近隣の成約事例の条件（成約時期・最終的な敷金礼金・値引きの有無）を聞いてみてください。答えられないのであれば、その管理会社が近隣の動きを追えていない可能性があります。
敷金ゼロ・礼金ゼロにすべきか
結論から言えば、敷金と礼金は同じ基準で判断すべきではありません。問い合わせを増やす効果が期待されるのは主に礼金側で、敷金をゼロにすると退去時の費用回収の手段が一つ減ります（反響がどう変わるかは物件の立地や状態によって異なります）。
| 条件 | 入居者から見た印象 | 大家側で起きること |
|---|---|---|
| 礼金を下げる・ゼロにする | 初期費用の総額が下がる | 入居時の一時収入が減る。広告料の原資を別途考える必要がある |
| 敷金を下げる・ゼロにする | 初期費用の総額が下がる | 退去時の未払賃料・故意過失による損耗費用を、退去後に請求する形になる |
| 家賃を下げる | 毎月の負担が下がる | 減額分が契約期間中ずっと続き、次の募集条件の基準にもなる |
| フリーレントを付ける | 初期費用の総額が下がる | 減収は当初の数ヶ月に限られ、設定家賃そのものは維持できる |
敷金ゼロで募集する場合は、保証会社の利用を必須にする、退去時の精算方法を契約書で明確にしておく、といった備えとセットで考えてください。契約書のどこを確かめるかについては、当社が書いた賃貸契約を結ぶ前に｜貸主が確かめる契約書の項目と敷金の扱いも参考にしてください（当社サイト内の記事です）。
礼金を下げる前に、見直す余地がないかを確かめる
敷金礼金の引き下げは、一度下げると元に戻しにくい条件です。だからこそ、条件を触る前に「同じ条件でも選ばれていない理由」がないかを先に確認することをおすすめします。
当社が岡山市・倉敷市で空室のご相談を受けるとき、現場で実際に見つかる原因には次のようなものがあります。
- 写真の枚数が少ない、スマホ撮影でぼやけている、暗い
- 間取り図が古い、手書きのまま、白黒で読みにくい
- SUUMOなど主要なポータルに掲載されていない
- ゴミ置き場・駐車場の配置やライフラインの情報が募集図面に載っておらず、他社の仲介担当が紹介しづらい
- 共用部に蜘蛛の巣、ポストにチラシが溜まっている、ゴミ置き場が散らかっている
- 室内のコンロの油汚れ、鏡のうろこ、臭いが残っている
- TVモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiなど、入居者が比較する設備が不足している
これらが残ったまま礼金だけ下げても、見比べられる土俵は変わりません。共用部の印象づくりについてはアパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順、蜘蛛の巣の処理については蜘蛛の巣の対策｜賃貸共用部の取り方と再発を減らす順番で、当社が手順をまとめています。
当社が無料で行っている募集まわりの対応
当社（満室本舗／株式会社ログリンク）では、管理をお任せいただいた物件について、プロカメラマンによる建築用カメラでの物件写真撮影、物件専用ホームページの制作、SUUMOの上位PR枠への掲載代行、募集資料・チラシの制作を無料で行っています。入居者の仲介手数料も0円とし、初期費用の総額を抑える形をとっています。また、部屋が決まるまで管理手数料はいただきません（満室の物件は3ヶ月無料）。空室に管理料が発生しない仕組みのため、早く決めることが当社の収益にも直結します。
過去には、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパート（1K・バストイレ別・オートロック）で、ご相談時に13部屋が空室という状態から、募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、社会人女性にターゲットを絞った内装を実施し、6ヶ月で満室となった事例があります。※結果は物件の立地・状態・時期により異なります。
条件を見直す前に、今の管理体制も確認しておく
敷金礼金の設定は、募集活動とセットで初めて機能します。条件を下げる提案ばかりが続き、写真や掲載内容の改善が見えない状態なら、設定の問題ではなく募集の進め方の問題かもしれません。
- 近隣の成約条件を聞いても答えが返ってこない
- 空室が続いても、具体的な対策の報告がない
- 提案が「家賃を下げる」「礼金をゼロにする」に偏っている
こうした状態が続くときは、管理の委託先そのものを見直す選択肢もあります。切り替えを考える際の確認順は賃貸管理会社の切り替え注意点、解約通知を出す前の確認順に、相談前に揃えておく資料は無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料にまとめています（どちらも当社サイトの記事です）。
