アパート経営の無料相談、どこまで無料？知らずに費用が発生しないために
アパートオーナーの相談、無料で受けられるのはどこまでか
アパートオーナーの方が「無料相談」という言葉に身構えてしまうのは、どこから費用が発生するのかが見えないからだと思います。整理すると、無料で受けられるのは現状の聞き取りと、方向性の提案までという区切りで考えると実態に近くなります。実際に手を動かす作業、たとえば工事、登記、税務申告、図面や報告書の作成といった段階に入ると、どの相談先でも費用の話が出てきます。
この境目を先に知っておくと、相談の最中に「ここから先は見積もりが必要な話だな」と自分で見分けながら進められます。
無料の範囲に入りやすいこと
- 空室が続いている理由の整理（募集条件、写真、掲載状況、設備など、何が原因候補かの洗い出し）
- 今の募集条件が周辺とずれていないかの大まかな確認
- 管理会社を替えたい場合の手順と、やってはいけない順番の説明
- リフォームや設備追加をするかどうかの考え方の提示
- 相続した空き家をどう扱うかの選択肢の整理
費用が発生しやすいこと
- 原状回復や改修の工事そのもの（見積もりの作成までは無料のことが多く、着工から費用）
- 登記、相続手続き、確定申告など、資格を持つ専門家が書類を作る業務
- 建物の詳細な診断や、第三者機関による調査報告書の作成
- 管理を委託した後の管理業務（委託契約の締結後に発生）
- 無料の相談で得られるのは「判断材料」であって「作業」ではない
- 作業に入る前には必ず書面の見積もりが出る。口頭だけで進めない
- 相談の時点で契約を急かされる場合は、その場で決めずに持ち帰る
- 何が無料で何が有料かを、相談の冒頭で質問してよい
相談先の種類と、選ぶときに見る基準
アパート経営の悩みは一つに見えて、実は中身が「募集・管理の話」「お金と税の話」「権利と法律の話」に分かれています。相談先は、この3つのどれに当たるかで選び分けるのが基本です。ひとつの窓口ですべてを解決しようとすると、かえって回り道になります。
自治体や公的な窓口
空き家の活用や老朽化した建物の扱いについては、市区町村の住宅担当課や空き家相談の窓口が相談を受け付けている場合があります。補助制度の有無や要件は自治体ごとに異なり、年度で変わるため、金額や条件は必ずその自治体の公式ページで確認してください。当社のサイト内の記事〈空き家を賃貸に活用する補助金、岡山で申請前に見る確認先〉でも、確認先の調べ方をまとめています。
管理会社・仲介会社
空室が埋まらない、管理会社の動きが見えない、といった日々の運営の悩みは、賃貸管理を扱う会社が相談先になります。選ぶときに見ておきたいのは、次の点です。
- 賃貸住宅管理業の登録番号と宅建業免許番号を公開しているか
- 空室の原因について、値下げ以外の具体策を挙げられるか
- 相談の場で、費用が発生する範囲をはっきり示すか
- 契約を急がせず、現在の管理会社との契約内容を確認するよう促すか
なお、現在の管理会社を替えることを検討している場合は、解約通知を出す順番を間違えると空白期間が生まれます。当社のサイト内の記事〈賃貸管理会社の切り替え注意点、解約通知を出す前の確認順〉と〈賃貸の管理会社の切り替え相談、相談先の基準と費用の発生点〉に手順をまとめていますので、動く前に目を通していただければと思います。
税理士・司法書士・弁護士
相続したアパートの名義、減価償却や確定申告、入居者とのトラブルの法的な扱いは、それぞれの資格を持つ専門家の領域です。税額が実際にいくらになるか、控除が使えるか、手続きが通るかの判断は、資格者でなければ行えません。当社は宅地建物取引業者であり賃貸住宅管理業者ですので、こうした個別の判断については税理士・司法書士・弁護士をご案内しています。無料相談会を開いている士業団体もありますので、お住まいの地域の会の案内を確認してみてください。
無料相談の前に揃えておきたい資料
相談の質は、持っていく資料でほぼ決まります。手ぶらで行くと一般論の説明で時間が終わってしまい、二度手間になりがちです。次の順番で揃えると、無理なく準備できます。
- 家賃表(レントロール)——各部屋の家賃、共益費、入居日、空室の期間がわかるもの
- 管理委託契約書——委託している業務の範囲、契約期間、解約の予告期間が書かれています
- 直近1年分の収支報告書や送金明細——毎月いくら引かれているかの確認に使います
- 現在のポータルサイト掲載ページ——スマートフォンで該当ページを開いて見せるだけで十分です
- 間取り図と最近の室内・共用部の写真——撮り直していなければ古い図面のままでも構いません
- 修繕の履歴——いつ、どこを、いくらで直したかのメモ程度で構いません
すべて揃わなくても相談はできます。特に空室の相談では、家賃表と現在の掲載ページの2つがあれば話が具体的になります。準備の中身は当社のサイト内の記事〈無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料〉でも詳しく触れています。
相談の場で聞かれること、こちらから聞くべきこと
無料相談は一方的に説明を受ける場ではなく、お互いに質問し合う場です。相手から聞かれる内容と、こちらから確認したい内容を事前に並べておくと、限られた時間を使い切れます。
| 相手から聞かれやすいこと | こちらから聞いておきたいこと |
|---|---|
| 空室が何室あり、どのくらいの期間空いているか | その空室の原因として、何が候補に挙がるか |
| 現在の募集条件(家賃・敷金・礼金・フリーレント) | 条件を変える以外に打てる手はあるか |
| 今の管理会社との契約期間と解約予告の条件 | 切り替える場合、入居者への連絡は誰が行うか |
| 建物の築年数、構造、設備の状況 | 費用をかけるなら、どこから手をつける順番になるか |
| 今後の方針(持ち続ける・貸す・売る・解体する) | 今日の相談で費用が発生する項目はあるか |
募集条件の見直しを検討している方は、敷金・礼金の決め方から整理すると判断しやすくなります。当社のサイト内の記事〈敷金礼金の相場、大家が設定前に調べる手順と判断材料〉に調べ方の手順を書いています。
無料相談で不安になりやすい点
「無料だと、その場で契約を迫られるのではないか」という不安はよく聞きます。これについては、相談する側が主導権を持っていると考えていただいて構いません。判断を保留する言い方をあらかじめ用意しておくと、落ち着いて話を聞けます。
- 「今日は話を聞くだけにします」と最初に伝えておく
- 提案は書面でもらい、その場でサインしない
- 管理委託契約書や工事の見積もりは、内容を読む時間をもらう
- 複数の相談先の話を聞いたうえで決める
無料相談を受けたからといって、その会社に依頼する義務は生じません。逆に、相談の場で費用の発生点を曖昧にしたまま話を進めようとする相手であれば、そこが判断材料になります。
当社・満室本舗での無料相談の進め方
ここからは当社の話になります。満室本舗(株式会社ログリンク)は岡山市・倉敷市を対応エリアとする賃貸管理会社で、宅地建物取引業免許は岡山県知事(1)第5933号、賃貸住宅管理業は国土交通大臣(1)第001348号の登録を受けています。空室にお悩みのオーナー様からのご相談を無料でお受けしています。
電話でのご相談は086-250-7130(10:00〜18:00、水曜・日曜・祝日休)で承っています。いきなり話すのは気が重いという方には、質問に答えていくだけで空室長期化のリスクを確認できる当社の空室長期化リスク診断(無料)をご用意しています。診断の結果を見てから相談するかどうかを決めていただく形でも構いません。
当社がご相談でまずお聞きするのは「なぜ空いているのか」です。現場で見てきた原因には、写真の枚数が足りない、スマートフォン撮影でぼやけている、間取り図が手書きや白黒のまま、ポータルサイトに掲載されていない、共用部に蜘蛛の巣やチラシが溜まっている、といった募集側の問題が含まれます。家賃を下げる前に見直せる箇所は、思っているより多く残っていることがあります。
当社では、プロカメラマンによる物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、入居者の仲介手数料0円、ポータルサイトの上位PR枠への掲載代行、募集資料・チラシの制作を、管理をお任せいただいたオーナー様の費用負担なしで行っています。また、空室の部屋には管理手数料をいただいていません(家賃が発生している部屋のみ)。空室が埋まらない限り当社の収入にもならない仕組みにすることで、オーナー様と利害を一致させる考え方です。
実例として、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパートで、ご相談時に13部屋が空室だった物件があります。募集条件の見直し、費用を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、入居ターゲットを絞った内装の変更を行い、6か月で満室となりました。※結果は物件の立地・状態により異なります。同じ手順を踏めば同じ結果になるというものではありません。
なお、管理会社の切り替えをご検討の場合、解約書類へのご署名以外の手続き——現在の管理会社とのやり取りや入居者への連絡——は当社が代行します。当社が見てきた管理委託契約では3か月前の解約予告を定めているものが多く、ご契約から管理開始までは通常3か月程度です。その期間に撮影とホームページ制作を進め、管理開始日までに入居が決まっている状態を目指します。
