賃貸の管理会社の切り替え相談、相談先の基準と費用の発生点
管理会社の切り替え相談は、契約書を開くところから始まります
管理会社を替えたいと考えたとき、最初にすべきことは新しい相談先を探すことではありません。いま結んでいる管理委託契約書に、いつ・どうやって解約を伝えるかが書かれており、そこが切り替えのスケジュールをすべて決めます。ここを確認しないまま相談に進むと、「替えたい時期」と「実際に替えられる時期」がずれてしまいます。
オーナーさまからご相談をいただくとき、契約書が手元にない、どこにしまったか分からない、という方は少なくありません。まずは契約書そのものを探すことが、切り替えの第一歩になります。
解約予告の期間と伝え方
管理委託契約には、解約を申し入れてから契約が終わるまでの予告期間が定められているのが一般的です。期間の長さも、書面で出すのか口頭でよいのかも、契約ごとに違います。当社がご相談を受けてきた範囲では、三か月前の予告を求める契約が多く見られますが、これはあくまで傾向であり、ご自身の契約書に書かれた内容が優先されます。
- 解約予告は何か月前と書かれているか
- 書面での通知が必要か、様式の指定があるか
- 通知の宛先はどこか（支店か本社か）
自動更新と中途解約の扱い
契約期間が満了すると自動で更新される定めになっている場合、更新日を過ぎると次の期間まで待つことになるケースがあります。中途解約ができる契約か、できる場合に精算金や違約金の定めがあるかも、あわせて見ておきたい項目です。文言の解釈に迷うときは、契約書の該当条項を控えたうえで相談に持ち込むと話が早く進みます。
サブリース契約は手順が変わります
一括借り上げ（サブリース）は、管理を委託する契約ではなく、会社が部屋を借りている契約です。そのため解約の考え方そのものが管理委託とは別物になります。該当する方はサブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目（当社サイト内の記事です）もあわせてご覧ください。
相談の前にそろえておく情報
切り替えの相談は、手ぶらでも受けられますが、手元に情報があるほど具体的な話になります。相談先が最初に知りたいのは、物件の状態と、いまの空室がなぜ埋まっていないのかという点です。
- 管理委託契約書（解約予告・費用の条項）
- 全部屋の家賃・敷金・礼金・更新料の一覧と、現在の空室の部屋番号
- 直近の収支報告書や送金明細（どの費用が引かれているか）
- いまの募集条件と、ポータルサイトに載っている掲載内容
- 替えたい理由を一言で（報告がない／空室が埋まらない／費用の内訳が不明 など）
「替えたい理由」を具体化しておく
理由が漠然としたままだと、相談しても一般論の返事しか返ってきません。たとえば「対応が悪い」ではなく、「空室が続いているのに、どんな募集をしているかの報告がない」まで言語化できると、相談先が打てる手の有無をその場で答えられます。準備の詳しい中身は無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料に、書類の集め方は賃貸の管理会社の乗り換え相談｜大家が先に揃える資料と費用にまとめています（いずれも当社が運営する記事です）。
相談先を見分けるときの基準
会社を比べるときは、名前や規模ではなく、確認できる事実で見ていくのが確実です。口頭の説明ではなく、書面や登録情報で裏が取れるかどうかを判断の軸にしてください。
登録と免許を自分で確かめる
賃貸住宅の管理を受託するには、一定戸数以上を扱う場合に賃貸住宅管理業者としての国への登録が必要です。仲介を行うには宅地建物取引業の免許が要ります。両者は別の制度なので、どちらを持っているかで任せられる範囲が変わります。見方は宅建業者と管理業者の違い｜大家が見る免許番号の読み方で整理しています。担当者の資格については賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点もご参照ください。
空室のときに費用がどう動くか
管理料の計算が「全部屋分」なのか「家賃が発生している部屋だけ」なのかで、空室が続いたときの負担はまったく変わります。率の高低だけでなく、計算の土台を確認してください。あわせて、管理料のほかに何が請求されるのか（点検費・清掃費・振込手数料など）を一覧で出してもらうと、比較の土俵がそろいます。
空室の原因について、具体的な答えが返ってくるか
相談の場で「家賃を下げましょう」以外の選択肢が出てくるかは、ひとつの見どころです。写真の枚数と質、間取り図の見やすさ、掲載しているポータルサイト、共用部の印象、設備の不足。原因は物件ごとに違うため、物件を見たうえでどこから手を付けるかを説明できるかを聞いてみてください。共用部の見直し順はアパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順で解説しています。
相談から管理開始までの流れ
切り替えは、申し込んだ翌日から新会社に変わるものではありません。おおまかな順番は次のとおりです。
- 契約書を確認し、解約予告の時期を把握する
- 新しい相談先に物件情報を渡し、空室の原因と対策案を聞く
- 委託内容と費用に納得できたら契約を結ぶ
- 現管理会社へ解約を通知する（予告期間が始まる）
- 敷金・預り金、鍵、契約書類、入居者情報を引き継ぐ
- 入居者へ振込先と連絡先の変更を通知する
- 管理開始日を迎える
予告期間は「空白の時間」ではなく、次の募集準備に使える時間です。この間に写真を撮り直し、募集条件を見直しておけば、管理開始と同時に新しい条件で募集を始められます。
費用はどこで発生するか
切り替えそのものに手数料がかかるかは契約次第ですが、動く可能性があるお金は限られています。
- 現管理会社との精算（預り金・未送金分・前払い費用の返還）
- 中途解約の場合の違約金や精算金（契約書に定めがある場合）
- 新しい管理会社での初期費用や、依頼する点検・清掃の費用
- 入居者への通知にかかる郵送費など実費
なお、敷金は本来オーナーに帰属する預り金です。引き継ぎ時に残高が合っているかは、必ず書面で確認してください。契約時に見る項目は賃貸契約を結ぶ前に｜貸主が確かめる契約書の項目と敷金の扱いにまとめています。税務や契約解釈の個別の判断が必要な場面では、税理士や弁護士にご相談ください。
つまずきやすいところ
相談段階で見落とされがちな点を挙げます。入居者への連絡が遅れると、家賃が旧口座に振り込まれる混乱が起きます。通知の時期と方法は、切り替えを決めた時点で段取りを決めておくのが確実です。
- 解約通知を出す前に、新しい委託先を決めていない（空白期間が生まれる）
- 鍵の本数・保管場所が引き継がれない
- 原状回復の途中の部屋や、工事の発注が宙に浮く
- 滞納中の入居者の経緯が引き継がれず、対応が振り出しに戻る
- 消防設備点検や貯水槽清掃など、法定の点検の次回時期が分からなくなる
岡山市・倉敷市で空室が長引く物件に共通する見直しの順番は、岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番でも扱っています。
当社（満室本舗）にご相談いただく場合
当社は株式会社ログリンクが運営する賃貸管理・空室対策のサービスで、岡山市・倉敷市を対応エリアとしています。宅地建物取引業免許は岡山県知事（1）第5933号、賃貸住宅管理業は国土交通大臣（1）第001348号の登録事業者です。切り替えのご相談でよくいただく質問に、当社の場合としてお答えします。
解約手続きの手間について
オーナーさまにお願いするのは、解約書類へのご署名です。現管理会社とのやり取りや入居者さまへの連絡手続きは当社が代行します。ご契約から管理開始までは通常三か月程度で、その間に物件写真の撮影と物件専用ホームページの制作を進め、管理開始日までに入居が決まっている状態を目指します。
空室中の管理料
当社の管理料は家賃が発生している部屋のみを対象としており、空室には管理料をいただきません。管理料以外にかかるのは振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。空室が埋まるまで当社の収入も発生しないため、募集を急ぐ理由がオーナーさまと一致します。
切り替え後に行う空室対策
建築用カメラを使ったプロカメラマンによる撮影、ゴミ置き場や駐車場配置図まで載せた物件専用ホームページの制作、入居者の仲介手数料0円、SUUMOの上位PR枠への掲載代行、物件資料・チラシの制作は、いずれも当社で無料にて行っています。リフォームは全面改修ありきではなく、塗装や部品交換で費用対効果を見る提案からご相談します。外壁の判断材料はアパートの外壁塗装の費用｜空室が続くときの優先順位をご覧ください。
岡山市北区津高の築30年・25部屋のアパートでは、13部屋の空室から募集条件の見直しと予算を抑えたリフォーム、ターゲットを絞った内装、掲載内容の改善を行い、半年で満室となりました。※結果は物件の立地・状態により異なります。同じ手順で同じ結果になることをお約束するものではありません。
ご自身の物件がどの程度の空室リスクを抱えているかは、質問に答えるだけで確認できる当社の空室長期化リスク診断（無料）でもご覧いただけます。電話でのご相談は086-250-7130（10:00〜18:00・水日祝休）で承っています。
