岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番
この記事は、岡山市・倉敷市で賃貸管理と空室対策を行っている満室本舗（株式会社ログリンク）が書いています。岡山でアパート経営を始めようとしている方、すでに所有していて空室が気になっている方に向けて、現場で見てきた判断材料をまとめました。
岡山でアパート経営を考えるとき、最初に見る地域事情
岡山でアパート経営を判断するときは、全国共通の利回り計算よりも先に「誰がこの場所に住むのか」を具体的に描くことが出発点になります。同じ県内でも、通勤先・通学先が違えば求められる間取りも設備もまったく変わるためです。
総務省「令和2年国勢調査」では、岡山市の人口は約72万人、倉敷市は約47万人で、県内の人口はこの2市に大きく集まっています。賃貸需要もこの2市とその周辺に集中しやすく、「岡山県だから」ではなく「この町のこの通り沿いだから」という粒度で需要を見る必要があります。
最初に確かめておきたいのは、次の項目です。
- 半径2〜3km以内にある勤務先・学校（大学、病院、工場、官公庁など）
- 通勤通学の手段（鉄道沿線か、自家用車が前提のエリアか）
- 駐車場の台数と、1戸あたり何台確保できるか
- 市が公開しているハザードマップ上の位置
- 周辺で進んでいる新築アパート・マンションの供給
JR在来線や路面電車の沿線を離れると、生活に自家用車が欠かせないエリアが広がります。岡山でアパート経営を続けるうえで、駐車場の有無が募集条件そのものになる物件は少なくありません。
岡山市と倉敷市で、入居者層はどう違うか
岡山市と倉敷市では、想定できる入居者の職業や家族構成の傾向が異なります。物件がどちらにあるかで、力を入れるべき設備も間取りも変わってきます。
岡山市：学生と、官公庁・医療機関の勤務者が中心になりやすい
岡山市には岡山大学をはじめ複数の大学・専門学校があり、県庁・市役所などの行政機関、大規模な病院も集まっています。単身向けの1K・1DKの需要が読みやすい一方で、学生向けと社会人向けでは求められるものが違います。学生は家賃と通学距離を重く見る傾向があり、社会人の単身者は室内設備や防犯面を見る傾向があります。同じ1Kでも、どちらに向けて整えるかを決めないと訴求がぼやけます。
当社が関わった岡山市北区津高のRC造アパート（築30年・1K・25部屋）では、入居者像を社会人女性に絞り込み、募集条件の見直しと予算を抑えたリフォーム・清掃、写真とポータル掲載の改善を組み合わせました（※結果は物件の立地・状態・時期により異なります）。
倉敷市：工業地帯の勤務先と、ファミリー層の動きを見る
倉敷市は水島地区に製造業の事業所が集まっており、勤務先までの車移動を前提にした住まい方が多く見られます。駐車場が1戸1台では足りず、2台目の需要が出ることもあります。ファミリー層では、小中学校の学区と駐車場、収納量が判断材料になりやすい傾向です。
また倉敷市では平成30年7月豪雨で真備町地区に大きな浸水被害がありました。購入前でも所有中でも、倉敷市・岡山市が公開しているハザードマップで物件の位置を確認しておくと、入居希望者から聞かれたときに事実として答えられます。
エリアを見るときの比べ方
下の表は、傾向として考えられる整理です。実際の需要は最寄りの勤務先・学校と駐車場の条件で変わるため、必ず現地の募集状況と合わせて確認してください。
| 見る場所 | 入居者として想定しやすい層 | 効きやすい条件 |
|---|---|---|
| 大学・専門学校の周辺 | 学生、若い単身者 | 家賃、通学距離、インターネット環境 |
| 病院・官公庁の周辺 | 社会人の単身者 | 防犯設備、水まわりの状態、宅配ボックス |
| 工業地帯・幹線道路沿い | 工場勤務者、転勤者 | 駐車場の台数、車の出し入れのしやすさ |
| 学区の中心部 | ファミリー層 | 間取り、収納、2台目の駐車場 |
車社会の岡山で、駐車場が空室を左右する理由
岡山でアパート経営をするうえで、駐車場は「あると良い設備」ではなく、募集の土俵に上がれるかどうかを決める条件になりやすい部分です。車がないと通勤できないエリアでは、駐車場がない時点で候補から外れてしまいます。
確認しておきたいのは次の3点です。
- 総戸数に対して何台分あるか（1戸1台か、足りていないか）
- 軽自動車しか停められない区画が混ざっていないか
- 区画の線が薄れていないか、出入口の見通しが悪くないか
駐車場に空きがあるなら、募集条件として無料で付けるのか、別料金で貸すのかを決めておくと、問い合わせへの回答が速くなります。空き区画を入居者以外に貸すことを考えている場合は、契約形態や税務の扱いが変わることがあるため、アパートの駐車場経営、空き区画を外部に貸す前の確認点（当社のブログ記事）で先に確認点を押さえておくと判断しやすくなります。
空室が長引く物件に共通する見え方
空室が続くオーナー様の多くは、「なぜ空室なのか」の原因を把握できていない状態にあります。当社が岡山市・倉敷市で物件を見てきたなかで、繰り返し見つかる原因はおおむね決まっています。
- 募集資料：写真が少ない、スマホ撮影でぼやけている、間取り図が古い・手書き
- 掲載：SUUMOなど主要ポータルに載っていない、載っていても情報が薄い
- 共用部：ポストのチラシ溜まり、蜘蛛の巣、ゴミ置き場の散らかり
- 室内：コンロの油汚れ、鏡のうろこ、臭い、虫の死骸が残ったまま
- 設備：TVモニターホン、宅配ボックス、無料Wi-Fiなど、周辺物件にあって自室にないもの
- 条件：家賃・敷金・礼金・更新料が周辺と噛み合っていない
ここで大事なのは、内見に来る前の段階で落とされているケースが多いということです。写真と掲載情報で候補から外れていれば、室内をいくら整えても見てもらえません。逆に言えば、撮影と掲載情報の整備は、工事をしなくても着手できる範囲です。
もうひとつ見落とされやすいのが、管理会社側の動きが見えていない状態です。空室が続いているのに報告が来ない、どんな募集活動をしているのか分からない、オーナー様の知らない費用が請求に混ざっている——こうした状態が長く続いている物件ほど、原因の切り分けが後回しになっています。
家賃を下げる前に見直す順番
空室が続くと家賃を下げる話が出てきますが、下げる前に確かめられることが残っている場合があります。順番を決めて一つずつ潰していくと、値下げが本当に必要かどうかを自分で判断できます。
- 周辺の競合物件の募集条件を調べ、家賃・敷金・礼金・更新料のどこがずれているかを切り分ける
- 掲載されている写真の枚数と画質、間取り図の見やすさを確認する
- 共用部と室内を、内見者の目線で歩いて点検する
- 周辺物件にあって自室にない設備を洗い出し、費用の小さいものから検討する
- それでも反響が変わらないときに、はじめて条件（家賃・初期費用）の見直しを考える
家賃そのものの調べ方は家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順、更新料の考え方は賃貸の更新料の相場、オーナーが競合物件から確かめて判断するで、当社が整理しています。
家賃は一度下げると、既存入居者との整合や将来の売却時の評価にも影響します。売却を視野に入れている場合、空室のままか満室かで見られ方が変わるため、アパート売却のタイミング｜満室か空室かで変わる判断材料も合わせて確認しておくと、下げる判断の重さが分かります。
建物の費用は、どこに構えておくか
岡山でアパート経営を続けるうえで、突発的に出る費用をあらかじめ知っておくと、空室対策に回せる予算を計画できます。大きく分かれるのは、外装・設備・退去時の3つです。
- 外装：外壁や屋根の塗装。見た目の印象は募集にも影響するため、空室が続くときは優先順位の判断が必要になります（アパートの外壁塗装の費用｜空室が続くときの優先順位）
- 設備：給湯器は突然使えなくなることがあり、入居中の交換は急を要します。見積もりの金額が動く要因を知っておくと比較しやすくなります（アパート 給湯器 交換 費用｜見積書で見る3つの変動要因）
- 退去時：原状回復でどこまでがオーナー負担になるかは、経過年数の考え方で変わります（原状回復のガイドラインで大家負担になる範囲と、経過年数の考え方）
なお、減価償却や相続に関わる税額の計算、登記の可否といった個別の判断は、税理士・司法書士など各分野の専門家にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者として、賃貸経営と空室対策の部分をお手伝いしています。
岡山で管理会社を選ぶときに確かめる基準
管理会社は「どこが有名か」ではなく、自分の物件の空室が埋まる動きをしてくれるかどうかで選ぶのが現実的です。会社の一覧を比べるより、次の基準に沿って質問してみると違いが見えます。
- 空室期間中の管理手数料はどうなるか（空室でも定額で発生するのか）
- 募集用の写真は誰が、どんな機材で撮るのか
- SUUMOなど主要ポータルへの掲載範囲と、掲載内容の更新頻度
- 他社の仲介会社にも紹介してもらえる資料を用意してくれるか
- 報告はどのくらいの頻度で、どこまでの内容が届くか
- 緊急時の受付体制（夜間・休日の対応）
当社（満室本舗）では、1つめの基準について、部屋が決まるまで管理手数料をいただかない形をとっています。家賃が発生している部屋にのみ手数料がかかるため、空室が埋まらない限り当社の収入も増えません。あわせて、建築用カメラを使うプロカメラマンによる物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、SUUMO上位PR枠への掲載代行、募集資料・チラシの制作を、管理をお任せいただいた物件については無料で行っています。物件専用ホームページには、ゴミ置き場や駐車場の配置図、ライフライン情報まで載せるため、他社の仲介会社にも紹介してもらいやすくなります。
サブリース契約を結んでいる物件では、まず契約書の解約条項を確認する必要があります。サブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目で、見るべき箇所を当社が整理しています。
「自分の物件がなぜ空いているのか分からない」という段階であれば、当社サイトの空室長期化リスク診断（無料・当社のサービス案内ページです）で、質問に答えながら原因の当たりをつけることができます。診断結果をもとに、そのままご相談いただくこともできます。
