アパートの駐車場経営、空き区画を外部に貸す前の確認点
アパートの空き駐車場は、外部に貸す前に「なぜ余っているか」を確かめる
アパートの駐車場が余っているとき、最初にやるべきことは外部貸しの検討ではなく、区画が余っている理由の特定です。理由によって、月極で外部に貸したほうがよい区画と、入居者向けに残しておいたほうがよい区画が分かれるからです。理由を確かめないまま外部の契約者を入れると、その後に入居希望者から「駐車場は使えますか」と聞かれて断ることになり、かえって空室が長引くことがあります。
まずは、次の点を手元の資料で確認してみてください。
- 総戸数に対して区画数がいくつあり、いま何区画が入居者利用で埋まっているか
- 空いている区画は、出入口付近か、奥まった場所か、幅の狭い端の区画か
- 入居者のうち、車を持っていない世帯がどのくらいいるか
- 募集中の部屋の広告に、駐車場の有無・台数・料金が載っているか
空き区画には「借り手がいない区画」と「借り手に知られていない区画」の二種類があります。後者であれば、外部に貸す前に広告の直し方で埋まる可能性があります。
入居者層と車の持ち方がずれている場合
単身向けの物件で、通勤に車を使わない層が中心になっていると、戸数と同じだけ区画を用意しても余ります。この場合は余った区画を外部に向けることが現実的な選択肢になります。逆にファミリー向けで1世帯2台の需要があるのに1戸1台しか割り当てていないなら、外部に出す前に入居者へ2台目を案内するほうが、入居継続の面でも効きます。
区画そのものが使いにくい場合
幅が狭い、前面道路から切り返しが必要、柱や塀で見切りが悪い、雨天時にぬかるむ。こうした区画は、料金を下げても選ばれにくいまま残ります。ライン引きの引き直しや車止めの位置変更、砕石の追加といった小さな手当てで使い勝手が変わる区画は少なくありません。いきなり舗装をやり直す前に、区画割りの見直しで解決できないかを先に考えます。
空き区画の活かし方は大きく3つに分かれる
空いた区画の使い道は、外部への月極貸し、入居条件への組み込み、駐車場以外への転用の3つに整理できます。どれが向くかは、周辺の車の需要と、自分の物件の入居者層で決まります。
- 外部貸し：周辺に月極需要があり、区画に余裕が続く見込みのときに向く
- 入居条件に組み込む：区画が空いているのに部屋も空いている、つまり両方を同時に埋めたいときに向く
- 転用：車の需要そのものが薄く、外部にも借り手がいないときに向く
- いずれも、入居者用に何区画残すかを先に決めてから検討する
外部へ月極で貸す
近隣の住宅や店舗、社用車の置き場として貸す方法です。収入が家賃とは別に立つ一方、入居者以外の車が敷地に出入りすることになります。募集は、駐車場を扱う地元の仲介会社に依頼する、自分で看板を出す、駐車場のポータルサイトに載せる、といった手段があります。
外部に出す場合は、契約書に「入居者の需要が生じたときの解約予告」の定めを置いておくかどうかを、あらかじめ決めておきます。後から部屋の申込者に駐車場が必要だと言われても、契約中の区画はすぐには戻せません。
入居者向けの条件として使う
区画も部屋も空いているなら、募集条件に駐車場を組み込むほうが効く場面があります。たとえば1台分を賃料に含める、2台目を割安に設定する、バイクや自転車との併用を認める、といった形です。部屋が埋まれば家賃と駐車場料金の両方が動くため、区画単体を外部に貸すより総額が大きくなることもあります。
駐車場以外に転用する
車の需要が薄い立地では、区画の一部を別の用途に振り向ける選択肢もあります。屋根付きの駐輪場、原付・バイク置き場、宅配ボックスの設置スペース、ゴミ置き場の拡張などです。駐輪場やバイク置き場は、部屋探しの条件として見られる設備なので、募集広告に書ける項目が1つ増えます。ただし転用には工事費がかかりますし、元に戻す費用も見込んでおく必要があります。
月極料金は「近隣の募集中区画」から組み立てる
駐車場の料金は、周辺で現在募集されている区画の条件と見比べて決めるのが基本です。相場という言葉でひとくくりにせず、自分の物件から歩ける範囲で実際に借り手を募集している区画を集めます。
- 物件の周囲を歩き、看板が出ている月極駐車場の料金と空き状況を書き出す
- 駐車場のポータルサイトで、同じ町名・隣接町名の募集区画の料金を確認する
- 集めた区画を「屋根の有無」「区画の広さ」「出入りのしやすさ」で自分の区画と比べる
- 比較した差の分だけ、上下に調整して設定する
注意したいのは、満車の駐車場の料金は参考になりにくいという点です。埋まっている区画は「その料金でも借り手がいた」ことしか示しません。判断材料になるのは、いま空いていて借り手を探している区画の料金です。同じ考え方は募集条件全般に使えます。周辺物件から条件を確かめる手順については、当社のブログ記事「賃貸の更新料の相場、オーナーが競合物件から確かめて判断する」でも扱っています。
家賃に含めるか、別立てにするか
入居者に貸す場合、駐車場料金を家賃に含める方法と、別に設定する方法があります。含めると賃料の表示額が上がり、ポータルサイトの賃料での絞り込みから外れやすくなります。別立てにすると表示賃料は抑えられますが、実際の負担額は同じなので、広告に駐車場料金をはっきり書いておかないと問い合わせの段階で認識のずれが起きます。どちらを選ぶにせよ、駐車場の有無・台数・料金・空き状況を広告上で明示することが、問い合わせの取りこぼしを減らす前提になります。
収支は「稼働率」と「維持費」を引いた後で見る
駐車場の収益は、区画数×料金の満額ではなく、実際に埋まる割合と維持費を差し引いた後の金額で考えます。空き区画があるという前提に立つなら、常時いくつかは空くものとして計算しておくほうが実態に近くなります。
見込んでおきたい費用には、次のようなものがあります。
- 舗装・ライン引きの補修、車止めの交換
- 除草、落ち葉や砂の清掃、冬季の対応
- 照明の電気代、防犯カメラを置く場合はその費用
- 募集にかかる広告費・仲介手数料、看板の作成費
- 無断駐車への対応に関する費用
部屋の収支まで含めて全体を見直したいときは、当社のブログ記事「不動産投資はやめとけと言われる理由と立て直し方」もあわせてご覧ください。
契約と税金は、貸し方によって扱いが変わる
駐車場の貸し方を変えると、契約の性質や税の扱いが変わることがあります。ここは仕組みだけを押さえ、個別の判断はご自身の顧問税理士や弁護士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、税務・法律の個別判断はできません。
契約面で決めておくこと
外部の方に貸す場合、入居者向けの駐車場使用契約とは別に、契約書を用意するのが一般的です。少なくとも次の項目は書面で決めておきます。
- 使用できる区画の位置と、区画の変更を求められる場合の条件
- 契約期間と、解約するときの予告方法
- 車両の登録（車種・ナンバー）と、変更時の届出
- 車両以外の物を置かないこと、洗車や整備の可否
- 車両に起因する事故・汚損の責任の所在
税金で確認しておくこと
まず消費税です。国税庁のタックスアンサーNo.6201「非課税となる取引」では、土地の貸付けは原則として非課税とされる一方、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は非課税に当たらないと示されています。舗装や区画整理、フェンスなどが施された駐車場の貸付けは課税の対象として扱われるため、自分の駐車場がどちらに当たるかは税理士に確認してください。
次に固定資産税です。住宅用地には地方税法にもとづく課税標準の特例がありますが、アパート敷地内の駐車場が住宅用地として扱われるかどうかは、利用実態をもとにした市町村の認定によります。入居者専用だった区画を外部へ貸し出すと、その部分の扱いが変わる可能性があります。岡山市・倉敷市を含め、判断は自治体の資産税担当部署が行いますので、外部貸しを始める前に問い合わせておくと見通しが立てやすくなります。
駐車場が入居付けに効く場面と、効かない場面
駐車場は、すべての物件で入居付けの決め手になるわけではありません。効く場面と効かない場面を分けて考えると、投資の優先順位を間違えにくくなります。
| 場面 | 駐車場の影響 | 優先すべき対応 |
|---|---|---|
| 郊外・駅から距離がある立地 | 有無が条件から外れる要因になりやすい | 台数の確保、2台目の設定、広告への明記 |
| 駅近・学生や単身中心 | 有無より賃料や設備が見られやすい | 駐輪場・宅配ボックスなどへの振り向け |
| 区画はあるが広告に載っていない | あるのに伝わらず候補から外れる | 写真・配置図の掲載、料金の明示 |
| 区画が狭く近年の車種に合わない | 見学時に敬遠される要因になる | 区画割りの見直し、適合車種の明示 |
とくに見落とされやすいのが3つ目です。駐車場があること自体は書かれていても、区画の写真や配置図がないために、入居希望者は「自分の車が置けるか」を判断できません。
当社(満室本舗)では、管理をお預かりした物件について物件専用のホームページを無料で制作しており、そのなかに駐車場の配置図、ゴミ置き場の場所、ライフラインの情報まで載せています。区画の位置関係が図で見えると、ほかの仲介会社も自信をもってお客様に案内しやすくなります。プロのカメラマンによる建築用カメラでの写真撮影も無料で行っており、駐車場まわりの様子も撮影の対象に含めています。※結果は物件の立地・状態により異なります。
無断駐車と近隣トラブルへの備え
外部へ貸すと、敷地に出入りする車が増えるため、トラブルの芽も増えます。起きてから対応するより、始める前に決めておくほうが手間がかかりません。
- 区画番号と契約者の対応表を作り、管理会社と共有しておく
- 区画ごとに番号を表示し、契約車両が一目で分かる状態にする
- 無断駐車を見つけたときの連絡先と、対応の手順を掲示する
- 出入口付近の見通しと照明を確認し、夜間の安全性を点検する
- 入居者からの苦情を受ける窓口を明確にしておく
なお、無断駐車の車にタイヤロックをかける、車を移動させるといった行為は、実力行使として別の問題を生む可能性があります。自力で解決しようとせず、警察や弁護士への相談を前提に手順を決めておいてください。
当社では管理物件について24時間365日の電話受付と緊急対応を行っており、夜間の無断駐車や接触事故のご連絡も窓口で受けています。対応エリアは岡山市・倉敷市です。
まず何から手をつけるか
空き駐車場の活用は、収益を足す前に取りこぼしを止めるところから始めると、判断の順番を間違えにくくなります。次の順で確認してみてください。
- 入居者利用の区画数と空き区画の位置を書き出す
- 募集中の部屋の広告に、駐車場の台数・料金・空き状況が載っているか確認する
- 周辺で募集中の月極区画の料金と条件を集める
- 入居者用に残す区画数を決め、残りを外部貸し・転用のどちらに向けるか決める
- 外部貸しに出す前に、契約書の解約予告と、税の扱いを確認する
駐車場が空いている理由と、部屋が空いている理由は、同じ根っこにつながっていることがあります。広告に載っていない、写真がない、条件が周辺と合っていない。こうした点は区画も部屋も共通です。物件全体の空室がどのくらい長引きやすい状態にあるかは、当社の空室長期化リスク診断（満室本舗の無料診断ツール）で、質問に答える形で確認できます。
