不動産投資はやめとけと言われる4つの理由と、保有中の立て直し

「不動産投資はやめとけ」という言葉は、検索するとすぐに出てきます。これから始めようか迷っている方にとっても、すでに物件を持っていて空室が埋まらない方にとっても、不安をあおられる言葉だと思います。

ただ、この言葉が指しているのは「不動産投資そのものが悪い」ということではなく、多くの場合失敗しやすい共通のパターンがあるということです。逆に言えば、そのパターンを知っていれば、避けることも、すでに起きているなら立て直しに向かうこともできます。

この記事は、岡山市・倉敷市で賃貸管理と空室対策を行っている満室本舗（株式会社ログリンク）が、現場で実際に見てきた空室の原因をもとにまとめたものです。前半は「言われる理由」と購入前の判断材料、後半はすでにお持ちの物件をどう立て直すかという順番で進めます。「やめとけ」と言われる理由を分解すると、その多くは打ち手のある問題に変わります。

「不動産投資はやめとけ」と言われる4つの理由

この言葉が広く言われる背景には、収支が崩れる入口が4つに整理できるという事情があります。それぞれ性質が違うため、まとめて不安がるよりも、自分に当てはまるものはどれかを切り分けるほうが現実的です。

理由1：家賃は基本的に右肩下がりで考える必要がある

新築時の家賃がずっと続くという前提で収支を組むと、数年後に計画が崩れます。国土交通省が公表している「民間賃貸住宅の計画修繕を含む投資判断のあり方に関する検討報告書」でも、賃貸住宅の経営では経年に伴う賃料水準の変化を前提に置く必要性が示されています。

下落幅は立地・築年数・設備・競合の状況で大きく変わるため、一律に「何年で何％下がる」とは言えません。だからこそ、購入前でも保有中でも、周辺の同条件の募集家賃を定期的に確認して、自分の物件がどの位置にあるかを把握することが出発点になります。確認の手順は、当社の記事家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順にまとめています。

理由2：空室の「原因」がわからないまま放置される

これが、当社が現場でもっとも多く目にする状態です。空室が続いているのに、なぜ決まらないのかをオーナー様ご自身が把握できていません。

原因は物件そのものより、募集のされ方にあることが少なくありません。当社が実際に確認してきた例を挙げます。

• 掲載写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
• 間取り図が古い、手書き、白黒のまま
• 主要なポータルサイトに掲載されていない
• 家賃・敷金・礼金・更新料が周辺の相場と合っていない
• 共用部に蜘蛛の巣、ポストのチラシ溜まり、ゴミ置き場の散らかり
• 室内の汚れや臭い（コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸など）
• TVモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiといった設備が周辺物件に見劣りする

ここに挙げたものは、いずれも建て替えや大きな投資をしなくても手を打てる範囲です。「立地が悪いから」と結論づける前に、確認すべきことが残っている場合があります。

理由3：修繕費が想定外の支出になる

賃貸住宅は建物である以上、退去のたびの原状回復、給湯器やエアコンなどの設備更新、そして外壁や屋根といった大きな工事が発生します。国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」でも、突発的な対応ではなく計画的に修繕を積み立てる考え方が示されています。

「やめとけ」と言われる背景には、家賃収入だけを見て手取りを計算し、修繕を見込んでいなかったケースがあります。家賃収入の一部は、将来の修繕のために先に取り分けておくという発想を持つかどうかで、数年後の見え方が変わります。具体的にどんな支出が並ぶのかは、この記事の「保有中にかかる費用の内訳」で整理します。

理由4：管理会社に任せきりで判断材料がない

管理を委託していること自体は問題ではありません。問題は、報告が届かず、何が行われているのかわからない状態です。

当社にご相談いただく方からは、「空室が続いているのに、仲介手数料のサービスなどの努力が見えない」「オーナーの知らない費用が請求に加わっていた」といったお話をうかがうことがあります。任せているつもりが、実際には状況が見えないまま時間だけが過ぎていた、という状態です。

「やめとけ」と言われやすい買い方・物件の型

同じ不動産投資でも、どんな物件をどう買うかで確認すべき点は変わります。ここでは、購入前に見落とされやすい型を4つ取り上げます。どれも「買ってはいけない」という話ではなく、事前に確かめておくことがあるという意味です。

• 新築・築浅の区分マンション：いまの家賃が、次の入居者を募集するときも同じ水準で通るかどうかを、周辺の中古物件の募集家賃と並べて確認します。
• サブリース（家賃保証）付きの物件：保証される賃料の見直しの条項と、解約できる条件が契約書のどこに書かれているかが要点です。見る項目は当社の記事サブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目で整理しています。
• 築年数が経った一棟物件：利回りの数字は高く見えても、外壁や給湯器などの更新時期が近いことがあります。購入前に、直近で何が必要になりそうかを確認します。
• 遠方で自分が見に行けない物件：共用部の状態や周辺の募集状況を自分の目で確かめられないため、現地を見て報告できる体制があるかが前提になります。

なお当社の対応エリアは岡山市・倉敷市です。地域の中で空室が長引く物件に共通する点は、岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番にまとめていますので、エリアが重なる方はあわせてご覧ください。

数字の見方｜利回りだけで判断しない

物件資料に載っている利回りは、満室を前提にした「表面」の数字であることが多く、そのままでは手取りを表しません。購入を検討する段階では、自分で経費と空室を差し引いた形に組み替えて見るほうが、あとで想定が崩れにくくなります。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回りは、年間の家賃収入を購入価格で割った数字です。実質利回りは、家賃収入から運営にかかる費用（管理委託費、共用部の光熱費や清掃費、点検費用、固定資産税・都市計画税、保険料など）を引き、購入価格に取得時の諸費用を足して計算します。

• 資料の利回りが表面なのか実質なのか、まず確認する
• 実質で計算し直すと、同じ物件でも印象が変わることがある
• 経費の項目は物件の規模や設備で変わるため、空欄のまま計算しない

空室率と金利を「悪いほう」で置いてみる

満室の状態で返済が回るのは当然で、確認したいのは埋まらない部屋が出たときです。空室がいくつか出た状態、金利が上がった状態でも返済と経費が続くかを試算しておくと、判断の幅が広がります。

1. 常に数部屋が空いている前提で、年間の収入を下げて計算する
2. 返済額が増えた場合の月々の負担を出しておく
3. 修繕の積み立て分を、経費として最初から差し引いておく

始める前に確認したい判断材料

これから購入を検討している方は、「やめとけ」に従うかどうかではなく、自分の条件で成立するかを数字で確認するのが現実的です。判断の材料になるのは次の点です。

1. 周辺の同条件の物件が、いくらで募集され、どれくらいの期間で決まっているか
2. 空室率を何％で見積もっても返済と経費が回るか（満室前提で計算しない）
3. 築年数から見て、今後10年でどの修繕が来る可能性があるか
4. 金利が上がった場合でも返済を続けられるか
5. 売却するとしたら、どういう買い手が想定されるか

特に1つ目は、購入を勧める側からの情報だけで判断しないことをおすすめします。実際に募集されている物件を、入居者と同じ目線でポータルサイトから探してみると、その地域の競合状況が体感でわかります。

ローンや税務の判断は専門家に確認する

不動産投資では、減価償却や損益通算といった税務の話が必ず出てきます。ただし、これらは個別の所得状況や物件の構造によって扱いが変わるため、この記事では踏み込みません。税務の個別判断は税理士に、登記に関することは司法書士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者として、賃貸経営の実務面についてお答えする立場です。

保有中にかかる費用の内訳

不動産投資の収支が思ったより残らない原因は、入ってくる家賃ではなく出ていく費用の見落としにあります。金額は物件の規模・構造・状態で大きく変わるため、ここでは「いつ、どんな費用が来るのか」と「見積書で何を見るか」を整理します。

退去のたびに発生する費用

退去が出ると、クリーニングと原状回復の費用が発生します。どこまでが入居者負担で、どこからがオーナー負担になるかは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で示されている経過年数の考え方が目安になります。考え方の整理は、当社の記事原状回復のガイドラインで大家負担になる範囲と、経過年数の考え方をご覧ください。

設備の更新と大規模な工事

給湯器やエアコンは、いつか必ず交換の時期が来ます。見積書の金額が同じ機器でも変わることがあるため、何で差がつくのかを知っておくと比較しやすくなります。

• 給湯器の交換：アパート 給湯器 交換 費用｜見積書で見る3つの変動要因
• 外壁の塗装：アパートの外壁塗装の費用｜空室が続くときの優先順位

毎年・毎月かかる費用

固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理委託費、共用部の水道光熱費と清掃費、消防設備などの点検費用は、空室であっても発生します。ここを見込まずに手取りを計算していると、収支の印象が実際とずれます。

当社に管理をご依頼いただく場合、管理手数料以外にかかるのは振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。さらに当社は、部屋が決まるまで管理手数料をいただかない仕組みにしています（すでに満室の物件は3か月無料）。空室の部屋に管理料が発生しないため、早く埋めることが当社の収入にも直結します。

すでに持っている物件をどう立て直すか

すでに購入していて空室に悩んでいる場合、オーナー様が最初に取り組むべきことは、手放すかどうかの判断ではなく、残っている打ち手の洗い出しです。ここからは、費用の小さい順に試せる手順を並べます。

ステップ1：家賃を下げる前に「見え方」を直す

空室が続くと、管理会社から家賃の値下げを提案されることがあります。しかし家賃を下げると、その水準がその後の基準になり、収支に長く影響します。

当社では、値下げを検討する前に、募集情報そのものを整えることをご提案しています。具体的には、建築用カメラを使ったプロカメラマンによる撮影、物件専用ホームページの制作、ゴミ置き場や駐車場の配置図・ライフライン情報まで載せた資料の作成です。これらは当社の管理をご利用いただく場合、無料で対応しています。情報が揃っていると、他社の仲介会社も紹介しやすくなります。

実際に当社が対応した長期空室の物件では、他社から「家賃を下げるしかない」と言われていた状態から、プロによる無料撮影と物件専用ホームページの制作を行ったところ反響が増え、1か月で満室となった例があります。※結果は物件の立地・状態により異なります。

値下げ以外の方法をもう少し具体的に知りたい方は、当社が公開している家賃を下げずに賃貸空室を埋める方法と見せ方もあわせてご覧ください。相場との差を先に確かめたい場合は家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順が出発点になります。

ステップ2：リフォームは範囲を絞る

空室が長引くと「全面リフォームしかないのでは」と考えがちですが、費用をかけた分だけ入居が決まるとは限りません。当社では、全面改修ではなく塗装や部品交換など、費用対効果を重視した提案を行っています。

どこにいくらかけるかの考え方は、当社の記事アパートリフォームの費用対効果｜空室は塗装と部品交換で狙うで整理しています。建物の外側に手を入れるかどうか迷う場合はアパートの外壁塗装の費用｜空室が続くときの優先順位も参考になります。

ステップ3：共用部の印象を整える

内見に来た方は、部屋に入る前に建物の共用部を通ります。ポストのチラシ、ゴミ置き場、植栽、外壁の様子は、その物件の管理状態を伝えてしまいます。

点検する順番はアパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順、清掃業者の選び方はアパート共用部の清掃業者の選び方｜空室対策から逆算する、ゴミ置き場についてはアパートのゴミ置き場が空室に響く｜内見前に整えるで、当社の考え方をまとめています。

ステップ4：ターゲットを絞り直す

「誰にでも合う部屋」を目指すと、かえって誰にも刺さらないことがあります。当社が対応した岡山市北区津高のRC造アパート（築30年・1K・バストイレ別・オートロック・25部屋）では、ご相談時に13部屋が空室でした。募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、入居者の仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、そして社会人女性にターゲットを絞った内装リフォームを行い、6か月で満室となりました。※結果は物件の立地・状態により異なります。

ステップ5：家賃以外の収入も点検する

収支を戻す方法は、家賃を上げることだけではありません。敷地内の駐車場に空き区画があるなら、使い方を見直せる場合があります。ただし入居者の優先利用や契約内容の確認が先に必要です。確認すべき点は、当社の記事アパートの駐車場経営、空き区画を外部に貸す前の確認点にまとめています。

立て直しは、費用の小さい打ち手から順に試し、反響の変化を見ながら次へ進むのが基本です。

管理会社任せから抜け出すための見方

ステップ1から5を試そうにも、管理を委託している以上、実際に動くのは管理会社です。ここが動かないと、オーナー様がいくら考えても状況は変わりません。判断は感情ではなく、手元に届いている情報の有無で行います。

今の管理会社を判断する材料

次のような点が揃っているかで見ていくのが現実的です。

• 毎月の報告書（集金レポート・点検報告）が届いているか
• 空室の原因について、具体的な説明があるか
• 値下げ以外の提案が出てきているか
• ポータルサイトへの掲載内容を確認できているか
• 管理手数料以外にどんな費用が発生しているか説明できるか

また、募集の仕方によっては、他社からの入居希望が反映されにくくなる構造もあります。仕組みそのものを知っておきたい方は、当社の記事賃貸管理会社の囲い込みとは｜両手仲介の仕組みを知るをご覧ください。

変更を考える場合の手順とタイミング

管理会社の変更は、思われているより手続きが重くありません。当社にご依頼いただく場合、オーナー様に行っていただくのは解約書類へのご署名のみで、現管理会社とのやり取りや入居者への連絡手続きは当社が代行します。ただし、多くの管理契約では3か月前の予告が必要とされているため、時期の逆算は必要です。当社の管理開始までは契約後おおむね3か月程度で、その間に撮影と物件専用ホームページの制作を進めます。

手順の詳細は賃貸の管理会社変更｜デメリットを防ぐ手順で進める、時期の考え方は賃貸管理会社の変更タイミング｜繁忙期から逆算して決める、費用面は賃貸管理会社の乗り換え費用｜違約金と実費の見方がわかるで、それぞれ当社がまとめています。サブリース契約の場合は通常の管理委託とは解約の考え方が違うため、サブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目を先にご確認ください。

管理会社と利害が一致しているかを確かめる

空室でも管理手数料が発生する契約だと、管理会社側に空室を埋める切迫感が生まれにくい構造になります。当社は、部屋が決まるまで管理手数料をいただかない仕組みにしています（満室物件は3か月無料）。空室に管理料が発生しないため、早く埋めることがそのまま当社の利益にもなります。

「やめとけ」と言われる状況の多くは、物件ではなく、動かない体制のほうに原因があります。

手放すことを検討する場合の考え方

立て直しを試したうえで、それでも収支が合わないと判断することもあります。オーナー様にとって、続けることだけが正解ではありません。判断する際は、次の点を順に確認します。

1. 今の入居状況で、あといくら手元に残るのか
2. 今後10年で必要になりそうな修繕費はいくらか
3. 売却した場合の想定価格と、残っているローン残高の関係
4. 相続や税務上、どのタイミングが望ましいか（税理士に確認）

売却は、空室が多い状態と埋まっている状態で見られ方が変わります。判断材料の整理は、当社の記事アパート売却のタイミング｜満室か空室かで変わる判断材料をご覧ください。

貸す以外の活用も含めて比べる

空室ではなく建物ごと使われていない状態であれば、賃貸として貸す以外の活用も検討できます。当社では空き家活用として、再生費用の負担を0・50・100の3プランから選ぶ形（契約期間3〜15年）をご用意しています。岡山での選択肢は岡山の空き家活用の方法｜費用と期間から選び方を決めるにまとめています。

• 相続で引き継いだアパートの運営から始める場合：相続したアパートの空室経営、始め方の手順
• 名義を整えてから売るか貸すかを比べる場合：相続した空き家の売却｜名義を整える順番と、貸す選択との比べ方
• 使わない状態を続けたときの税の扱いが気になる場合：空き家の固定資産税が6倍になる条件｜相続した実家の選択肢4つ

失敗パターンと打ち手の対応表

ここまでの内容を、原因と打ち手の対応で整理します。自分の物件がどの行に当てはまるかを見ていただくと、次に何をするかが絞れます。

不動産投資は、買った瞬間に結果が決まるものではありません。保有してからの運営で変えられる部分が、思っているより多く残っています。「やめとけ」という言葉に立ち止まったときこそ、自分の物件で何が起きているのかを一つずつ確認するタイミングだと考えていただければと思います。

なお当社では、質問に答えるだけで空室が長期化するリスクを確認できる無料の空室診断ツールをご用意しています（満室本舗の空室長期化リスク診断）。当社へのご相談窓口を兼ねたページですので、その点をご理解のうえでご利用ください。

株式会社ログリンク
代表取締役

菅 雅俊KAN MASATOSHI

「空室・空き家を、満室に。」

宅地建物取引士賃貸経営管理士土地家屋調査士測量士FP3級

岡山市・倉敷市で空室対策に特化した賃貸管理サービス「満室本舗」を運営。国土交通省の賃貸住宅管理業登録事業者（国土交通大臣（1）第001348号）として、プロカメラマンによる物件撮影や物件専用ホームページの制作など、オーナー様第一の空室対策で早期満室化を支援している。

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