賃貸 管理会社 乗り換え 費用は、契約書のどこを見れば分かるか

賃貸管理会社の乗り換え費用は「解約」と「引き継ぎ」に分けて考える

管理会社を変えたいと思っても、「違約金を取られるのでは」「手続きにお金がかかりそう」と足が止まってしまう方は少なくありません。結論から言うと、乗り換えで発生しうるお金は「現在の会社を解約するための費用」と「新しい会社に引き継ぐための費用」の2種類に整理できます。この2つに分けて数えれば、自分の物件でいくら見ておけばよいかは契約書から計算できます。

そして実務上、解約そのものに高額な違約金が設定されているケースばかりではありません。国土交通省が公表している「賃貸住宅標準管理委託契約書」（令和3年4月改訂版）の解約の申入れに関する条項では、委託者（オーナー）・管理業者のいずれからも、少なくとも3か月前に文書で申し入れることで契約を解約できる旨が定められています。この標準契約書を土台につくられている管理委託契約も多く、予告期間さえ守れば、解約金なしで契約を終えられる場合が少なくありません。

ただし、標準契約書はあくまでひな形です。実際にいくらかかるかは、手元の契約書にしか書かれていません。まずは契約書を開くところから始めてください。

契約書のどこを見れば費用がわかるか

見積もりを取る前に読むべき場所は、管理委託契約書の4か所だけです。ここを押さえれば、乗り換えに必要な金額の枠がほぼ決まります。

まず確認する4つの条項

1. 解約の申入れ（予告期間）…何か月前に伝えれば解約できるか。3か月前としている契約が多く見られますが、6か月前や、更新後に一定期間解約できない定めが入っている契約もあります。
2. 違約金・解約金の条項…予告期間を満たさずに解約する場合の定めがあるか。「予告期間に満たない月数分の管理料相当額」と書かれていることもあります。
3. 契約期間と更新条項…更新月の直前に申し入れると、次の期間に自動更新されてしまう場合があります。
4. 費用負担・精算の条項…立替金、未精算の修繕費、広告料（AD）の返還条件など、解約時に清算すべきお金の扱い。

文言が読み取りにくいときは、条項番号を控えたうえで現在の管理会社に「この条項に基づくと、解約時に請求されるのは何と何ですか」と質問してください。口頭ではなくメールなど記録の残る形でやり取りしておくと、後の食い違いを減らせます。

費目ごとに、いくら見ておくか

下の表は、乗り換えのときに話題になりやすい費目を並べたものです。金額そのものは契約と会社によって変わるため、考え方の枠として使ってください。

最後の行は混同されやすい項目です。給湯器のように金額が大きい設備は、乗り換えとは切り離して単体で判断したほうが比較しやすくなります。見積書の読み方は、当社ブログのアパート 給湯器 交換 費用｜見積書で見る3つの変動要因で整理しています。

また、毎月届く報告書の内容が曖昧だと、この精算作業でつまずきます。ふだんの確認の勘所は、同じく当社ブログの賃貸管理の定期報告書の見方とチェック項目にまとめています。

サブリース（一括借上げ）契約は、費用の考え方が変わる

サブリース契約を結んでいる場合、通常の管理委託とは切り替えの難しさが違います。サブリースはオーナーが管理会社に建物を「貸している」状態で、管理会社が賃借人の立場に立つためです。

借地借家法では、建物の賃貸借契約について、貸主側からの解約の申入れや更新拒絶には正当の事由が必要と定められています（借地借家法第28条）。サブリース契約にこの規定が適用されるかどうかは契約内容や事情によって判断が分かれるため、「予告期間を守れば解約できる」とは限らない点を先に押さえてください。契約書に解約時の違約金や立退料の負担に関する条項が入っていることもあります。

• マスターリース契約書の「契約期間」「解約」「中途解約時の違約金」の条項を確認する
• 2020年12月施行の賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）により、サブリース業者には契約締結前の重要事項説明が義務づけられています。締結時に受け取った重要事項説明書も併せて読み直す
• 入居者との契約は管理会社と入居者の間で結ばれているため、解約後に誰がその契約を引き継ぐのかを整理する

解約できるかどうかの個別の判断や、違約金条項の有効性の評価は法律の専門的な領域です。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、こうした個別の法的判断は行いません。争いになりそうな場合は弁護士にご相談ください。

自主管理から管理委託に切り替えるときの費用

自分で管理してきた方が管理会社に依頼する場合、解約側の費用はゼロです。かかるのは引き継ぎ側だけなので、金額面のハードルは乗り換えより低くなります。

一方で、書類がそろっていないことが多く、準備に時間がかかりがちです。次のものを先に集めておくと、依頼後の進行が滞りにくくなります。

1. 入居者ごとの賃貸借契約書と、更新時の書面
2. 敷金・保証金の預り残高がわかる記録
3. 家賃の入金履歴（滞納の有無と、いつからか）
4. 家賃保証会社を使っている場合は、その契約書
5. 建物の図面、鍵の本数と保管場所
6. 修繕の履歴（設備の交換時期がわかるもの）
7. 消防設備点検・貯水槽清掃などの法定点検の実施記録

更新料をどう扱うかも、依頼前に決めておきたい項目です。周辺の募集条件との照らし合わせ方は、当社ブログの賃貸の更新料の相場、オーナーが競合物件から確かめて判断するで説明しています。

手続き自体の手間は、思っているより小さい

費用と同じくらい心配されるのが手間ですが、オーナーが自分で動く場面は限られます。実際の流れは次のとおりです。

1. 現在の管理委託契約書で予告期間と解約条項を確認する
2. 乗り換え先の候補と面談し、管理料以外の費用を書面で確認する
3. 解約通知書に署名・押印して現管理会社へ提出する（内容証明でなくても、控えが残る形で）
4. 鍵・入居者名簿・契約書・敷金残高・修繕履歴の引き継ぎ日程を決める
5. 入居者へ、家賃の振込先と緊急時の連絡先の変更を通知する
6. 引き継ぎ日以降、新しい体制で募集と管理が始まる

3〜6の実務は、乗り換え先の会社が代行するのが通常です。オーナー側の作業は解約書類への署名が中心と考えて差し支えありません。むしろ気をつけたいのは日程で、予告期間が3か月なら、申し入れから管理開始まではおおむね3か月かかります。この3か月を待つだけの期間にするか、写真の撮り直しや募集条件の見直しに使うかで、切り替え直後の動き出しは変わります。

手順の抜けを防ぐ全体の段取りは、当社ブログの賃貸の管理会社変更｜デメリットを防ぐ手順で進めるでも順を追って整理しています。

費用の判断は「空室が続いた場合の損失」と並べる

乗り換え費用を単体で見ると、どうしても「出ていくお金」に見えます。判断の軸にすべきなのは、そのまま何も変えなかった場合に失う家賃です。

計算はかけ算だけで足りる

使う式は想定家賃 × 空室数 × 空室が続く見込み月数だけです。家賃5万円の部屋が3室空いたまま1年続けば、逃した家賃は180万円になります。これと、予告期間3か月分の管理料や引き継ぎ実費を並べれば、どちらの金額が大きいかは物件ごとにはっきり出ます。

もちろん、変えれば必ず埋まるという話ではありません。立地や築年数、周辺の供給状況によって結果は変わります。それでも、判断材料を感覚ではなく金額に置き換えておくと、迷っている時間そのものが損失であることに気づきやすくなります。

空室の原因は、費用より「伝え方」に寄っていることが多い

当社が岡山市・倉敷市で空室の長引く物件を見ていくと、原因は立地よりも募集の中身にあることが少なくありません。現場で実際に挙がりやすいのは次のような点です。

• 写真の枚数が少ない、スマホ撮影でぼやけている
• 間取り図が古い、手書き、白黒のまま
• 大手ポータルサイトに掲載されていない、掲載順位が低い
• 共用部に蜘蛛の巣、ポストにチラシが溜まっている、ゴミ置き場が散らかっている
• コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸など、内覧時に目に入る汚れが残っている
• 家賃・敷金・礼金・更新料が周辺の募集条件とかみ合っていない
• オーナーの知らない費用が、管理会社によって追加されている
• TVモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiなど、入居者に人気の設備が不足している

乗り換えを検討するときは、費用の額よりも「この項目を新しい会社が直せるか」で選んだほうが、判断の軸がぶれません。家賃を下げる前にできる打ち手は当社ブログの家賃を下げずに賃貸空室を埋める方法と見せ方に、共用部の整え方はアパート共用部の清掃業者の選び方｜空室対策から逆算するとアパートのゴミ置き場が空室に響く｜内見前に整えるにまとめています。

いつ動くかは、更新月と退去予定から逆算する

乗り換えの時期は、契約書の更新月と入居者の動きの2つから逆算すると決めやすくなります。費用を抑えたいなら、更新月をまたがないことが最優先です。

1. 契約の更新月を確認する。更新の直前に申し入れが間に合わないと、次の期間へ自動更新される契約がある
2. 予告期間を更新月から逆算し、申し入れの締切日をカレンダーに書き込む
3. 退去予告が出ている部屋があれば、その原状回復を新しい体制で行うか、今の会社で行うかを決めておく
4. 入居の動きが出やすい時期に募集を間に合わせたい場合は、そこから予告期間の分だけ前倒しで動く

入居の需要には季節による波があるとよく言われますが、時期や度合いは地域や物件の種別によって差があります。特定の月を前提にするより、「募集を始めたい日から予告期間の分だけ前に戻す」という考え方のほうが、どの物件にも当てはめやすい方法です。動く時期そのものを迷っている場合は、当社ブログの空室が続くとき管理会社を変更するタイミングと判断基準を先に読むと順番が整理できます。

岡山市内で相談を受けた物件で、実際に行ったこと

費用の話を具体に落とすため、当社が実際に関わった物件での取り組みを紹介します。岡山市北区津高の築30年RC造アパート（1K・バストイレ別・オートロック・全25部屋）で、相談時点で多くの部屋が空室になっていた物件です。

• 募集条件（家賃・敷金・礼金）の見直し
• 全面改修ではなく、予算を抑えたリフォームと徹底した清掃
• 入居者の仲介手数料を0円にして、初期費用のハードルを下げる
• ポータルサイトの掲載内容と写真の改善
• ターゲットを社会人女性に絞った内装のつくり込み

行ったのは大がかりな投資ではなく、募集の中身を作り直すことでした。この物件では、対策開始から半年で全室が埋まりました。※結果は物件の立地・築年数・状態・周辺の募集状況によって異なり、同じ手順が同じ成果につながるとは限りません。

詳しい進め方は当社の事例記事築30年アパートの空室対策の事例（当社が担当した物件）でご覧いただけます（※成果は物件ごとに異なります）。初期費用を下げる打ち手の仕組みは、当社ブログの賃貸仲介手数料無料は岡山の空室対策に効くのか｜仕組みで判断すると読み比べてみてください。

なお、収支が苦しくなってから慌てて動くより、数字の傾き方を早めにつかんでおくほうが選択肢は多く残ります。考え方は当社ブログの不動産投資はやめとけと言われる理由と立て直し方で扱っています。

乗り換え先に必ず聞いておきたい費用の質問

比較のときは、月額の管理料だけを並べても判断できません。次の質問を同じ言い方で各社に投げると、費用構造の差が見えてきます。

1. 管理料のほかに、毎月または毎年かかる費用は何ですか（振込手数料、消防設備点検、定期清掃、貯水槽清掃など）
2. 空室の部屋にも管理料はかかりますか。かかる場合は何を根拠にした金額ですか
3. 募集にあたって、写真撮影・広告制作・ポータル掲載の費用はオーナー負担ですか
4. 広告料（AD）を出す方針ですか。出す場合の上限は誰が決めますか
5. リフォームは自社施工ですか、相見積もりは取れますか
6. 現管理会社との解約手続きは、どこまで代行してもらえますか
7. 賃貸住宅管理業の登録番号を教えてください（賃貸住宅管理業法により、管理戸数が一定以上の事業者には国土交通大臣の登録が義務づけられています）

特に2番は、費用構造そのものを映します。空室の部屋にも管理料が発生する契約だと、埋まらなくても収入が入る側と、家賃が入らない側で立場がずれます。逆に家賃が発生している部屋にだけ管理料がかかる形なら、埋める動機が共有されます。金額の高低より、この向きがそろっているかを見てください。リフォーム提案の妥当性を測る目安は、当社ブログのアパートリフォームの費用対効果｜空室は塗装と部品交換で狙うで解説しています。

当社（満室本舗）に切り替える場合の費用と手続き

ここは当社のサービス内容についての説明です。判断材料として、費用の扱いを事実のまま記載します。

当社は株式会社ログリンクが運営する賃貸管理ブランド「満室本舗」で、宅地建物取引業免許は岡山県知事（1）第5933号、賃貸住宅管理業は国土交通大臣（1）第001348号の登録事業者です。対応エリアは岡山市・倉敷市（今後拡大予定）です。

• 解約手続きは、オーナー様は解約書類への署名のみです。現管理会社とのやり取りと入居者への連絡手続きは当社が代行します
• 現在の契約が3か月前予告の場合、契約から管理開始までは通常3か月程度かかります。当社は契約後すぐに写真撮影と物件専用ホームページの制作に入り、管理開始日に向けて募集を進めます
• 空室の部屋に管理料はいただきません。家賃が発生している部屋のみが対象です（部屋が決まるまで管理手数料は0円、満室の物件は3か月無料。適用条件は物件により異なるため個別にご確認ください）
• 管理料以外にいただくのは、振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です
• プロカメラマンによる物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、募集資料・チラシの制作、SUUMO上位PR枠への掲載代行は、管理をお任せいただく物件について当社が無料で行います
• 入居者の仲介手数料は0円としています
• 管理体制として、24時間365日の電話受付と緊急対応、共用部清掃・巡回点検・消防設備や貯水槽の点検、毎月の定期報告書（集金レポート・点検報告）をお届けします
• 家賃滞納への対応はオプションの保証プランでも備えられます。考え方は当社ブログの家賃滞納の対応とオーナー保証プランでの備え方をご覧ください

お電話は086-250-7130（10:00〜18:00、水曜・日曜・祝日休）で受け付けています。契約書を見ても解約条件が読み取れないときは、その状態のままご相談いただいて構いません。空室が長引くリスクの度合いを先に把握したい場合は、質問に答えるだけで確認できる当社の空室長期化リスク診断（無料）もご利用いただけます。

乗り換えでつまずきやすい3つの場面

費用トラブルの多くは、金額そのものではなく手順の抜けから起きます。次の3つは特に起こりやすい場面です。

• 更新月をまたいでしまう…自動更新条項に気づかず申し入れが遅れ、さらに次の期間まで拘束される。契約書の更新月は最初に確認する
• 敷金の残高が合わない…預り金の内訳を書面で受け取らないまま引き継ぎ、退去時に誰の負担かで揉める
• 入居者への通知が遅れる…振込先変更の案内が届かず、家賃が旧口座に入る。滞納と誤解されることもある

滞納が絡む物件を切り替える場合は、家賃保証契約を引き継げるかを先に確認しておくと、切り替え後の空白が生まれにくくなります。乗り換えの費用は、契約書の解約条項と予告期間中の管理料を押さえた時点で、ほぼ計算できます。あとは、その金額と空室が続いた場合の損失を並べて、どちらを選ぶかを決めるだけです。

なお、所有している建物のなかに長く使われていない空き家が含まれる場合は、賃貸管理とは別の判断が必要になります。整理の順序は当社ブログの実家 空き家 どうする｜住む・貸す・売るを決める4つの材料を参考にしてください。

株式会社ログリンク
代表取締役

菅 雅俊KAN MASATOSHI

「空室・空き家を、満室に。」

宅地建物取引士賃貸経営管理士土地家屋調査士測量士FP3級

岡山市・倉敷市で空室対策に特化した賃貸管理サービス「満室本舗」を運営。国土交通省の賃貸住宅管理業登録事業者（国土交通大臣（1）第001348号）として、プロカメラマンによる物件撮影や物件専用ホームページの制作など、オーナー様第一の空室対策で早期満室化を支援している。

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