賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点
賃貸経営管理士（賃貸不動産経営管理士）とは何の資格か
「賃貸経営管理士」と呼ばれている資格の正式名称は、賃貸不動産経営管理士です。賃貸住宅の管理業務を担う人の知識と能力を証明する資格で、2021年に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法）のなかで、国が定める「業務管理者」の要件のひとつとして位置づけられました。民間の検定として始まり、法律に組み込まれる形で国家資格になった、という経緯をもつ資格です。
この記事は、岡山市・倉敷市で賃貸管理と空室対策を行っている満室本舗（株式会社ログリンク）が書いています。資格の基本から、オーナーさんが管理会社を選ぶときの見方までを順にまとめます。
- 正式名称は「賃貸不動産経営管理士」。賃貸住宅の管理に関する知識を問う資格
- 賃貸住宅管理業法の「業務管理者」になるための要件のひとつ
- オーナー自身に取得義務はなく、管理会社側に関わる資格
- 試験は年1回。実施団体は一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会
- 資格の有無は「法令知識の裏づけ」であって、空室対策の実行力とは別の指標
どんな知識を扱う資格か
試験範囲は、賃貸住宅管理業法をはじめとする関係法令、賃貸借契約の基本、原状回復や敷金の扱い、建物・設備の維持管理、賃貸経営に関する会計や税の基礎など、賃貸住宅の管理実務に関わる領域が中心です。入居者とオーナーの間に立つ管理の担い手として、トラブルの火種になりやすい部分の決まりごとを体系的に押さえる内容になっています。
宅地建物取引士との違い
宅地建物取引士は、売買や賃貸の「契約を結ぶ場面」を主な守備範囲とする資格です。一方の賃貸不動産経営管理士は、契約が結ばれた後の「物件を預かって管理し続ける場面」を扱います。入り口を担うのが宅建士、入居後の長い期間を担うのが賃貸不動産経営管理士、と整理すると違いがつかみやすくなります。どちらが上位ということではなく、見ている時間軸が異なります。
賃貸住宅管理業法の「業務管理者」との関係
この資格がオーナーさんに関係してくる最大の理由は、管理会社が守るべき法律の仕組みに組み込まれているからです。賃貸住宅管理業法では、一定規模以上の管理会社に国への登録を義務づけ、さらに営業所または事務所ごとに「業務管理者」を1名以上置くことを求めています。
登録が義務になる管理会社の範囲
国土交通省の制度説明によると、管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣の登録を受けることが義務づけられています。200戸未満の事業者は任意登録で、登録していないこと自体が違法になるわけではありません。ただし登録事業者は、重要事項の説明、管理受託契約書の交付、財産の分別管理、オーナーへの定期報告などが法律上の義務として課されます。
業務管理者になれる人の条件
業務管理者の要件は、賃貸住宅管理業法施行規則で定められています。大きく分けて次の2つの経路があります。
- 管理業務に関する2年以上の実務経験があり、賃貸不動産経営管理士試験に合格して登録している人
- 管理業務に関する2年以上の実務経験があり、宅地建物取引士で、国土交通大臣の登録を受けた講習（指定講習）を修了した人
実務経験については、国土交通大臣が指定する講習を修了することで代えられる仕組みも設けられています。いずれにしても、業務管理者は管理会社側に求められる配置要件であり、オーナーさん個人に取得が求められるものではありません。
試験の概要｜受けてみたい人が最初に確認すること
資格そのものを取りたい方に向けて、確認しておきたい点を整理します。試験を実施しているのは一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会で、年1回の実施です。受験資格に学歴や実務経験の制限は設けられていません。
- 受験資格：年齢・学歴・実務経験による制限なし
- 実施回数：年1回（例年秋に実施。日程は協議会の公式サイトで毎年発表されます）
- 受験料・会場・申込期間：年度ごとに変わるため、協議会の公式サイトの実施要領で確認してください
- 合格後：登録手続きを経て、はじめて賃貸不動産経営管理士として名乗れます
合格率や受験者数は年度によって動きます。古い情報が出回りやすい項目なので、受験を考えている方は協議会が公表している最新年度の実施結果を直接ご覧ください。なお、合格後に登録を受けただけでは業務管理者にはなれず、前の章で挙げた実務経験（または代替する講習）が別途必要になります。「合格＝業務管理者になれる」ではない点が、この資格のわかりにくいところです。
オーナーが管理会社を選ぶとき、この資格をどう見るか
オーナーさんの立場でいうと、資格の有無は「確認する価値はあるが、それだけで決める材料にはならない」というのが実際のところです。確認できることと、確認できないことを分けて考えると判断しやすくなります。
資格と登録で確認できること
賃貸住宅管理業の登録事業者であれば、重要事項説明や契約書の交付、オーナーへの定期報告といった義務が法律上課されています。つまり、報告が来ない・契約内容の説明がないという状態が起きにくい建て付けになっている、ということです。登録の有無は、国土交通省が公開している賃貸住宅管理業者の登録情報で誰でも調べられます。管理会社の名刺や契約書に記載されている登録番号と照らし合わせてみてください。
資格では確認できないこと
一方で、資格と登録は法令遵守の土台を示すものであって、空室を埋める力そのものを保証するものではありません。長期空室に悩むオーナーさんからご相談をいただくと、法令上の手続きはきちんとしているのに、募集の中身が止まったままというケースに出会います。次のような点は、資格の有無とは別に、具体的に質問して確かめる必要があります。
- 空室が続いたとき、家賃を下げる以外にどんな手を打ってきたか
- 掲載しているポータルサイトと、掲載写真の枚数・撮影方法
- 間取り図が最新のものか、手書きや白黒のまま放置されていないか
- 共用部の清掃や巡回点検の頻度と、報告の形式
- 空室期間中の管理手数料の扱い
当社の場合
満室本舗（株式会社ログリンク）は、賃貸住宅管理業の国土交通大臣（1）第001348号の登録事業者で、全宅管理に加盟しています。代表の菅は宅地建物取引士・賃貸経営管理士・土地家屋調査士・測量士・FP3級の資格を持ち、土地家屋調査士・測量士としての視点から建物や敷地の状況も含めて確認しています。また、部屋が決まるまで管理手数料をいただかない形をとっており、空室の部屋には管理料が発生しません。空室が埋まらない限り当社の収入も増えない仕組みのため、オーナーさんと利害がずれにくくなります。
資格の確認より先に見ておきたい、空室の原因
管理会社を見直す前に、まず自分の物件の現状を把握しておくと、話が具体的になります。当社が現場で見てきた長期空室の原因は、特別なものばかりではありません。写真の枚数が足りない、スマートフォン撮影でぼやけている、SUUMOに掲載されていない、ゴミ置き場が散らかっている、ポストにチラシが溜まっている、室内に臭いや汚れが残っている——こうした積み重ねが内見の前後で効いてきます。
見直しの順番や、家賃を下げる前に確認したい点については、当社が公開している次の記事も参考にしてください（いずれも満室本舗のブログ記事です）。
なお、現在の管理会社を変更する場合、解約予告は3か月前とする契約が多く見られます。当社にご相談いただく場合は、解約書類へのご署名以外の手続き——現管理会社とのやり取りや入居者への連絡——は当社で代行しています。
- 資格・登録は「法令遵守の土台」を確認する材料
- 空室を埋める力は、募集の中身を具体的に質問して確かめる
- 登録の有無は国土交通省の公開情報で自分で調べられる
- 管理会社の切り替えは解約予告期間を先に確認する
