空室が埋まらないのは管理会社のせい？賃貸管理会社の選び方5つのポイント
賃貸管理会社は、何をしてくれる会社なのか
賃貸管理会社とは、オーナーに代わって入居者の募集から入居中の対応、建物の維持、家賃の集金までを引き受ける会社です。まず押さえたいのは、「管理」という言葉がカバーする範囲は会社ごとに違うということです。同じ「管理をお任せください」でも、実際に動いてくれる範囲が広い会社もあれば、家賃の集金と入居者からの連絡の取り次ぎが中心の会社もあります。契約前に範囲をそろえて比べないと、料金だけを見比べても意味がありません。
入居者募集に関わる業務
- 募集条件（家賃・敷金・礼金・フリーレントなど）の設定の相談
- 物件写真の撮影、間取り図の作成、募集図面づくり
- ポータルサイトへの掲載、他社仲介会社への物件情報の案内
- 内見の案内、申込受付、入居審査、契約手続き
入居後の対応と建物の維持
- 設備の不具合や水漏れなどの一次対応、業者の手配
- 騒音・ゴミ出しなど入居者間のトラブル対応
- 共用部の清掃、巡回点検、消防設備や貯水槽の点検手配
- 退去立会い、原状回復の見積もり確認、次の募集準備
お金に関わる業務
- 家賃の集金と送金、明細の作成
- 滞納が起きたときの督促、家賃保証会社とのやりとり
- 毎月または定期の報告書の提出
どこまでが管理料に含まれ、どこからが別料金なのかを一覧にして比べることが、比較の出発点になります。
契約形態は大きく2つ｜集金代行と一括借り上げ
賃貸管理の契約は、大きく「集金代行（管理委託）」と「一括借り上げ（サブリース）」に分かれます。どちらが良い・悪いではなく、収入の安定性と手取りのどちらを優先するかで選ぶ性質のものです。
| 比べる点 | 集金代行（管理委託） | 一括借り上げ（サブリース） |
|---|---|---|
| 契約の相手 | 入居者（オーナーが貸主） | 管理会社（会社が借主となり転貸） |
| 空室のとき | その部屋の家賃収入は入らない | 契約で定めた賃料が支払われる |
| オーナーの手取り | 家賃から管理料などを差し引いた額 | 想定家賃より低い水準で設定されるのが一般的 |
| 注意したい点 | 空室対策の巧拙が収入に直結する | 賃料の見直し条項、免責期間、解約条件 |
一括借り上げを検討するときは、借り上げ賃料が将来にわたって固定されるとは限らない点を必ず確認してください。借地借家法第32条では、建物の借主から賃料の減額を請求できる場合があると定められており、サブリース契約もこの規定の対象になり得ます。また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（国土交通省所管、2020年公布・2021年6月全面施行）により、サブリース業者には契約締結前の重要事項説明と、誇大広告・不当な勧誘の禁止が課されています。説明の場で将来の賃料見直しについて触れられない会社があれば、その時点で立ち止まる理由になります。
- 集金代行は手取りが大きい代わりに、空室の影響を直接受ける
- 一括借り上げは収入が平準化する代わりに、手取り水準は下がる
- 一括借り上げでは「賃料見直しの条件」「免責期間」「解約の予告期間」を書面で確認する
- 同法では、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が義務づけられている
管理を委託するとかかる費用の見方
費用は「管理手数料」だけを見ても比べられません。管理手数料は一般的に家賃収入に対する割合で設定されますが、水準は会社や契約範囲によって幅があります。見積もりを受け取ったら、次の3点に分けて確認すると整理しやすくなります。
- 毎月かかるもの：管理手数料、送金時の振込手数料、定期清掃費など
- 入退去のたびにかかるもの：広告料（AD）、契約事務手数料、室内クリーニング費、原状回復費
- 年に数回かかるもの：消防設備点検、貯水槽清掃、植栽管理など
特に見落としやすいのが2つ目です。募集を強化するための広告料が毎回いくら発生するのか、退去時のクリーニング費はオーナー負担か入居者負担かといった点は、管理料の数字には表れません。また、空室の部屋にも管理料がかかる契約かどうかも確認しておきたいところです。当社・満室本舗では、家賃が発生している部屋だけを管理料の対象とし、空室の部屋には管理料をいただいていません。空室が埋まらない間に管理料だけが出ていく状態を避けたい、という考え方からの設定です。
リフォーム費用の掛け方で迷っている場合は、当社のブログ記事「賃貸リフォーム、無駄な費用をかけてない？空室対策で優先すべきこと」も、優先順位の整理に使えます。
空室が続くとき、管理会社のどこを見るか
空室が長引いているとき、オーナーが最初に確認すべきなのは「なぜ空いているのかを管理会社が説明できるか」です。家賃を下げる提案が先に出てくる場合、原因の特定が後回しになっている可能性があります。
原因を言葉にできているか
当社が岡山市・倉敷市で現場を見てきた中では、空室の理由は次のような具体的な点に行き着くことがほとんどです。
- 家賃・敷金・礼金・更新料が周辺の募集条件とかみ合っていない
- 掲載写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
- 間取り図が古い、手書き、白黒のまま
- 大手ポータルサイトに掲載されていない、埋もれている
- 共用部に蜘蛛の巣、ポストのチラシ溜まり、ゴミ置き場の散らかり
- 室内の臭いや汚れ（コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸）が残っている
- テレビモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiなど、求められている設備が無い
空室の原因は、家賃以外のところに積み上がっていることが少なくありません。募集条件を見直す前に、写真・図面・共用部の状態をオーナー自身の目で一度確認してみてください。敷金・礼金の決め方に迷うときは、当社のブログ記事「敷金・礼金はいくらが正解？大家が知るべき相場と決め方」が参考になります。
動いた結果が見えているか
募集を始めてから、問い合わせが何件あり、内見が何件あり、そのうち申込に至らなかった理由は何だったのか。この流れが共有されていれば、どこで止まっているのかを一緒に考えられます。逆に、報告が「まだ決まりません」だけで終わっているなら、改善の打ち手も出てきません。
賃貸管理会社を選ぶときの5つの確認軸
会社の一覧から選ぶのではなく、自分の物件に必要な条件を先に決めてから候補を当たるほうが、判断がぶれません。確認したい軸は次の5つです。
- 登録の有無：賃貸住宅管理業の登録番号を公表しているか。国土交通省の登録制度に基づく番号で、同省のサイトから登録事業者を検索できます
- 対応エリアと物件タイプ：自分の物件の地域と規模に実際に動ける体制があるか
- 募集の見せ方：写真・図面・物件情報の作り込みを誰がどこまで行うか、追加費用はかかるか
- 報告の頻度と形式：毎月の収支や点検結果が書面で届くか、問い合わせの数まで共有されるか
- 緊急時の受付体制：夜間・休日の水漏れや鍵のトラブルを誰が受けるか、転送のみか実対応まで行うか
- 管理料の数字だけで比べず、業務範囲を同じ条件に揃えてから並べる
- 入退去のたびに発生する費用（広告料・クリーニング費）を見積書で確認する
- 空室の原因を具体的な言葉で説明できるかを、面談時に確かめる
- 報告書の実物サンプルを見せてもらう
- 緊急対応が「受付のみ」か「出動まで」かを区別する
契約前に聞いておきたい質問
面談では、次の質問をそのまま投げかけてみてください。答え方そのものが判断材料になります。
- この物件が空いている理由を、どこにあると見ていますか
- 募集開始後、具体的にどんな手を打ちますか。それは管理料に含まれますか
- 写真撮影と物件資料の作成は、誰がどのように行いますか
- 他社の仲介会社にも情報を出してもらえますか
- 毎月の報告には何が載りますか。サンプルを見せてもらえますか
- 管理料以外に、年間でどんな費用が発生しますか
- 契約を解約する場合の予告期間と手続きはどうなりますか
無料相談の場でどこまで聞けるのか不安な場合は、当社のブログ記事「アパート経営の無料相談、どこまで無料？知らずに費用が発生しないために」で、相談時に確認しておきたい範囲を整理しています。
今の管理会社から切り替えるときの流れ
すでに管理会社がある場合も、切り替えの手続き自体は難しいものではありません。一般的な流れは次のとおりです。
- 現在の管理委託契約書を取り出し、解約の予告期間と手続き方法を確認する
- 新しい候補先に物件の資料（登記事項証明書、賃貸借契約書の写し、レントロール、設備の状況）を渡して提案を受ける
- 解約通知を現管理会社に出す
- 入居者への貸主・送金先変更の通知、敷金や鍵、契約書類の引き継ぎを行う
- 新しい管理会社での管理開始
契約書では解約の予告期間が定められているのが一般的で、通知から実際の切り替えまで一定の期間が空きます。当社の場合、お客様にお願いするのは解約書類へのご署名のみで、現管理会社とのやりとりや入居者への連絡手続きは当社が代行します。契約から管理開始までの期間は通常3か月程度で、その間に写真撮影と物件専用ホームページの制作を先に進め、管理開始日に向けて募集を動かしていきます。
切り替えの手順と費用をさらに詳しく知りたい方は、当社のブログ記事「賃貸管理会社の切り替え、どこに相談する？費用と相談先の選び方」「管理会社を乗り換えたい！相談前に必要な資料と費用は？」「賃貸管理会社を変えて後悔しない？解約前に確認すべき注意点」をあわせてご覧ください。
当社が岡山市・倉敷市で行っている管理の内容
ここからは当社・満室本舗（株式会社ログリンク）の話です。比較の参考として、実際の範囲を事実のままお伝えします。当社は宅地建物取引業者（岡山県知事(1)第5933号）および賃貸住宅管理業者（国土交通大臣(1)第001348号）で、対応エリアは岡山市・倉敷市です。
- 建築用カメラを使ったプロカメラマンによる物件写真の撮影（無料）
- ゴミ置き場や駐車場の配置図、ライフライン情報まで載せた物件専用ホームページの制作（無料）
- 入居者の仲介手数料0円、SUUMO上位PR枠への掲載代行、募集資料・チラシの制作（無料）
- 部屋が決まるまで管理手数料0円（満室物件は3か月無料）
- 24時間365日のサポート受付、共用部清掃・消防設備や貯水槽の点検、毎月の定期報告書
管理手数料以外にいただくのは、振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。岡山市北区のRC造アパート（築30年・25部屋）では、ご相談時に13部屋が空室でしたが、募集条件の見直しと費用を抑えたリフォーム、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善などを行い、6か月で満室となりました（※結果は物件の立地・状態により異なります）。
自分の物件が今どの程度のリスクを抱えているかを先に把握したい方は、質問に答えるだけで空室長期化リスクを確認できる当社の空室診断ツール（無料）もご利用いただけます。
