管理会社が何もしてくれない！そのままで大丈夫？大家が確認すべき4つのポイント
「何もしてくれない」と感じる状態は、ほとんどが報告の不足から始まります
管理会社が何もしてくれないと感じるとき、実際には「本当に動いていない」場合と「動いてはいるが伝わっていない」場合の二通りがあります。どちらなのかを切り分けないまま不満だけが積もると、話し合いも管理替えの判断も進みません。まずは手元にある資料と、ご自身の物件の現状から事実を確かめるところから始めてみてください。
相続でアパートを引き継いだ方や、本業を持ちながら賃貸経営をしている方は、日々の連絡を追いかける時間そのものが取りにくいものです。だからこそ、毎月決まった形で届く報告があるかどうかが、関係を続けるかどうかの分かれ目になります。
- 空室が増えているのに、募集状況の連絡が来ない
- 問い合わせや内見の件数を聞いても、はっきりした答えが返ってこない
- 提案といえば家賃を下げる話ばかりで、他の手が出てこない
- 共用部の状態を誰も見ていないように感じる
こうした違和感は、感情ではなく記録で確かめると判断しやすくなります。
不満を伝える前に確かめたい4つの事実
オーナーご自身が確認できる材料は、大きく4つにまとめられます。順番に見ていくと、管理会社に何を求めればよいのかがはっきりします。
- 直近半年ぶんの報告書が手元にそろっているか
- 自分の物件がポータルサイトにどう掲載されているか
- 共用部と室内が、内見者の目にどう映るか
- 管理委託契約書に書かれた業務の範囲と、解約の条件
1：毎月の報告が届いているか
家賃の入金明細だけでなく、空室の募集状況や建物の点検結果が定期的に届いているかを確認します。入金明細しか届いていない場合、管理会社の業務が集金に偏っている可能性があります。半年ぶんを並べてみると、空室がいつから続いているのかも見えてきます。
2：募集がどこに、どう出ているか
ご自身でポータルサイトを開き、入居希望者と同じ目線で自分の物件を探してみてください。検索で出てこない、写真が数枚しかない、暗くてぼやけている、間取り図が古いまま、といった状態は珍しくありません。当社が岡山市・倉敷市で空室のご相談を受けるときも、写真の枚数不足やスマートフォンで撮った不鮮明な写真、白黒の手書き間取り図、そもそもポータルに未掲載という例を実際に見ています。
3：現地がどう見えているか
可能であれば、ご自身で現地を歩いてみることをおすすめします。共用部の蜘蛛の巣、ポストにたまったチラシ、散らかったゴミ置き場、弱った植栽は、内見者が最初に目にする部分です。室内であれば、コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸といった細かな点が印象を左右します。共用部の清掃については、当社ブログのアパートの蜘蛛の巣、放置してない？共用部の対策と再発防止でも具体的に触れています。
4：契約書に書かれた業務の範囲
管理委託契約書には、集金、入居者対応、建物の点検、募集活動など、どこまでを委託しているかが書かれています。契約に入っていない業務を求めても、相手は動きません。「何もしてくれない」のではなく「そもそも頼んでいなかった」という場合もあるため、不満を伝える前に一度目を通しておくと話が早く進みます。
改善を求めるときは、依頼内容を具体的な形で伝えます
オーナーが改善を求めるときは、感想ではなく依頼事項として伝えるほうが結果につながります。「もっと頑張ってほしい」では、相手も何をすればよいか決められないからです。
- 空室ごとの問い合わせ件数と内見件数を、書面またはメールで出してもらう
- 現在の募集条件（家賃・敷金・礼金・更新料）を決めた根拠を聞く
- ポータルサイトへの掲載内容と写真の差し替え予定を確認する
- 家賃を下げる以外の案を、費用の見込みとあわせて出してもらう
- 回答の期限を決め、次の報告日を約束として共有する
このやりとり自体が、管理会社の姿勢を見る材料になります。数字が出てこない、期限を決めたがらない、値下げ以外の案が出ないという反応が続くようであれば、体制そのものを見直す段階に入っていると考えられます。判断の目安は、当社ブログの評判の悪い管理会社の5つの兆候｜大家が管理替え前に見る確認点にもまとめています。
管理替えを判断する材料は、改善を求めたあとの反応にあります
管理替えを決めるかどうかは、不満の大きさではなく「改善を求めたあとに何が変わったか」で判断すると迷いにくくなります。一度の依頼で写真が差し替わり、報告が届くようになったのであれば、関係を続ける選択もあります。
- 依頼した資料が、期限を過ぎても出てこない
- 募集条件の根拠を説明できない
- 空室が続いているのに、具体策が値下げしか出てこない
- オーナーの知らない費用が明細に加わっている
- 連絡をこちらから入れないと、何も動かない状態が続く
空室が長引いている原因を言葉にできない相手に、解決を任せ続けるのは難しいところです。空室と管理会社の関係については、当社ブログの空室が埋まらないのは管理会社のせい？賃貸管理会社の選び方5つのポイントもあわせてご覧ください。
管理会社を替えるときの段取りと、かかる費用
管理替えの手続きそのものは、オーナーが想像されるよりも負担が小さいことが多いです。当社がご依頼を受ける場合、オーナーにお願いするのは解約書類へのご署名で、現管理会社とのやりとりや入居者へのご連絡は当社が代行しています。
- 現在の管理委託契約書で、解約予告の期間と違約金の有無を確認する
- 新しい管理会社に、物件の現状と空室の状況を伝えて提案を受ける
- 解約書類に署名し、引き継ぎの日程を決める
- 敷金・契約書・鍵・入居者情報などを引き継ぐ
- 管理開始日までに、写真撮影や募集資料の作り直しを進める
解約予告の期間は契約書によって異なります。当社がこれまでに拝見した管理委託契約では3か月前予告の例が多く、ご契約から管理開始までおおむね3か月程度をいただくことになります。その間も当社は何もしないわけではなく、契約後すぐに撮影と物件専用ホームページの制作に取りかかり、管理開始日までに満室を目指して募集を進めます。
費用面では、管理手数料以外にかかるのは振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。相談の段階でどこまでが無料なのかは会社ごとに違うため、当社ブログのアパート経営の無料相談、どこまで無料？知らずに費用が発生しないためにもご確認いただくと、見積もりを比べやすくなります。
相続や兼業で時間が取れない大家さんが、まず手を付けること
時間が取りにくい方ほど、お金をかける前に「見え方」を整えるところから始めると取り組みやすくなります。費用の大きい工事は、原因を確かめてからでも遅くありません。
- 写真と間取り図を作り直す
- ポータルサイトへの掲載内容を見直す
- 共用部の清掃と、ゴミ置き場・ポスト周りを整える
- 募集条件（家賃・敷金・礼金）が周辺と合っているかを点検する
- そのうえで、費用対効果の高いリフォームを検討する
リフォームの順番に迷ったときは、当社ブログの賃貸リフォーム、無駄な費用をかけてない？空室対策で優先すべきことと、募集条件の考え方をまとめた敷金・礼金はいくらが正解？大家が知るべき相場と決め方が参考になります。
当社（満室本舗）では、物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、募集資料やチラシの制作を無料で行っています。また、お部屋が決まるまでの管理手数料はいただかず、家賃が発生している部屋のみを対象としています。空室に管理料をいただかない仕組みのため、空室を埋めることがそのまま当社の収入につながり、オーナーと向かう方向がそろいます。
実際に、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパートで、ご相談時に13部屋が空いていた物件があります。募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、入居ターゲットを社会人女性に絞った内装の工夫を重ね、6か月で満室になりました（※結果は物件の立地・状態により異なります）。同じやり方がどの物件にも当てはまるわけではありませんので、まずはご自身の物件で何が起きているのかを確かめるところからで構いません。空室が長引く原因の当たりをつけたい方向けに、質問に答えるだけで使える満室本舗の空室長期化リスク診断（無料）もご用意しています。
なお、岡山県内で管理会社や不動産会社を比べるときの見方は、当社ブログの岡山の不動産会社選び、失敗してない？大家が確認すべきポイントにまとめています。
