アパートの駐車場、空いたままで損してない？料金設定と活用方法
賃貸の駐車場は、部屋と並ぶ「選ばれる条件」になっています
当社（満室本舗）が岡山市・倉敷市で募集に関わっていると、駐車場の有無や台数、料金の見せ方で問い合わせの入り方が変わる場面に何度も出会います。地方都市では車での通勤・通学が日常になりやすく、部屋そのものが気に入っても駐車場の条件が合わなければ検討から外れてしまうことがあるためです。
そのため、駐車場は「おまけの設備」ではなく、家賃や間取りと同じ重さで設計する条件だと考えておくと判断がぶれにくくなります。空室が長引いている物件ほど、部屋の中よりも先に駐車場の条件を点検したほうが原因にたどり着きやすいことがあります。
- 駐車場の料金・台数・区画サイズは、募集条件の一部として設計する
- 家賃に含めるか別契約にするかで、見え方も手続きも変わる
- 空き区画は「募集条件の調整」と「別用途への転用」の二方向で考える
- 募集図面に駐車場の情報が載っていないと、問い合わせ前に外される
- 無断駐車や退去時の扱いは、契約書と区画番号の管理で予防する
駐車場の料金は「家賃込み」と「別契約」で性格が変わります
駐車場の扱い方は、大きく分けて家賃に含めてしまう形と、駐車場使用料として別に設定する形の二つがあります。どちらが正解ということはなく、物件の台数と入居者層によって向き不向きが分かれます。
家賃に含める形
一戸につき一台が確実に確保できる物件では、駐車場代を家賃に含めてしまう方法があります。入居者から見た支払い総額が一本化され、検索結果に出る家賃がそのまま実際の負担額になります。一方で、ポータルサイトの家賃表示は高く見えるため、同じエリアの物件と並んだときに比較で不利になることがあります。車を持たない入居者にとっては割高に映る点にも注意が必要です。
駐車場使用料を分ける形
台数が戸数に満たない物件や、二台目の需要がある物件では、家賃と駐車場使用料を分けるほうが運用しやすくなります。車を持たない入居者には駐車場なしで貸せますし、二台目を別料金で契約してもらうこともできます。ただし、入居希望者が実際に支払う総額は家賃＋駐車場代になるため、募集図面に駐車場代を明記していないと、内見や申込の段階で「聞いていた金額と違う」という不信につながります。
| 比較する点 | 家賃に含める | 別契約にする |
|---|---|---|
| ポータルでの家賃表示 | 高く見えやすい | 低く抑えられる |
| 車を持たない入居者 | 割高に感じられやすい | 駐車場なしで契約できる |
| 二台目の対応 | しにくい | 追加契約で対応しやすい |
| 区画の入れ替え | 契約変更が必要になりやすい | 使用契約の範囲で調整しやすい |
なお、住宅の家賃と駐車場使用料では消費税の取り扱いが異なる場合があり、契約の作り方によって判断が変わります。また、建物の賃貸借とは別個の駐車場のみの契約については、適用される法律の考え方が建物賃貸借と同じにならないことがあります。いずれも個別の判断は、税務は税理士、契約や法律の解釈は弁護士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者として、実務上の運用面をお手伝いする立場です。
駐車場料金は「近隣の実際の募集」から逆算して決めます
駐車場の料金は、感覚ではなく近隣で今いくらで募集されているかを集めてから決めるのが基本です。相場と呼ばれる数字は地域やエリアの中でも差が大きく、同じ市内でも駅や勤務先の近さ、区画の広さで変わります。
- 物件から徒歩数分圏内の月極駐車場の募集料金を、できるだけ多く集める
- 同じエリアの同規模・同築年の賃貸物件が、駐車場代をいくらで出しているかを確認する
- 自分の物件の区画が、幅・奥行き・前面道路からの入りやすさでどの位置にあるかを並べる
- 軽自動車限定の区画、屋根付き、縦列など条件の違う区画は料金を分けて考える
- 空いたままの期間が続いているなら、料金だけでなく区画サイズや出入りのしやすさも疑う
料金を下げる前に確認したいのが、区画そのものの使いやすさです。白線が薄れている、隣の車とドアが当たる幅しかない、角の区画で切り返しが必要といった条件は、価格以前の理由で敬遠されます。線を引き直す、カーストップを入れる、区画番号を見やすく表示するといった手当ては、値下げよりも先に検討する余地があります。家賃や敷金・礼金とあわせた条件設計については、当社の記事「敷金・礼金はいくらが正解？大家が知るべき相場と決め方」でも触れています。
駐車場が余るとき・足りないときの考え方
駐車場の過不足は、放置すると収入の取りこぼしと申込の取りこぼしに直結します。どちらの状態かを先に見極めてから、打ち手を選びます。
区画が余っているとき
- 入居者の二台目として、割安な料金で案内する
- 来客用として一区画を確保し、募集条件の訴求に使う
- バイク・自転車置き場に転用し、区画を分割して使う
- 近隣の事業所や店舗からの需要があるか、月極として外部に募集する
外部へ貸し出す場合は、用途地域や建物の使用条件、既存の契約内容との関係で制約が出ることがあります。また、収入の性質が変わることで税務上の扱いも変わり得ます。進める前に、管理会社と税理士の双方に確認しておくと手戻りが減ります。
区画が足りないとき
- 近隣の月極駐車場を調べ、入居希望者に直接紹介できる形を整えておく
- 軽自動車限定区画を設けて、区画数そのものを増やせないか検討する
- 募集図面に「近隣に月極駐車場あり（徒歩◯分）」と具体的に書く
- 来客用や管理用で押さえている区画を、入居者用に回せないか見直す
駐車場が確保できないこと自体より、「どこに停められるか分からない」状態のほうが申込を遠ざけます。近隣の駐車場情報を自分の物件の資料に落とし込んでおくだけでも、入居希望者と仲介会社の手間が減ります。
募集情報での駐車場の見せ方が、問い合わせの手前を決めます
駐車場は、現地に行かないと分からない情報が多い反面、ポータルサイトの掲載項目では「有・無」と料金しか出ないことがほとんどです。そのため、物件側で情報を補わないと、入居希望者は判断できないまま次の物件へ移ってしまいます。
| 載せたい情報 | なぜ必要か |
|---|---|
| 区画の幅・奥行き | 所有している車が入るかを事前に確認できる |
| 敷地内の配置図 | どの部屋のどの位置かが分かり、距離感を把握できる |
| 前面道路の幅と出入り方向 | 運転に不安がある人が、現地に行く前に判断できる |
| 屋根・舗装の有無 | 同じ料金帯の他物件との違いが伝わる |
| 空き区画数と二台目の可否 | 家族・同居での検討者が候補に残しやすい |
当社では、管理をお任せいただいた物件について、プロカメラマンによる物件写真の撮影と物件専用ホームページの制作を無料で行っています。このホームページには、間取りや室内写真だけでなく、駐車場の配置図やゴミ置き場、ライフライン情報まで載せています。情報がそろっていると、当社以外の仲介会社も紹介しやすくなるためです。岡山市北区津高のRC造アパート（築三十年・二十五部屋）では、相談時に十三部屋が空いていた状態から、募集条件の見直しや費用を抑えたリフォーム、ポータル掲載の改善などを重ね、六か月で満室となりました（※当社が管理をお引き受けした物件の実例です。結果は物件の立地・状態により異なります）。
募集情報の出し方や反響の出方に不安があるときは、当社の記事「賃貸管理会社の選び方、空室が続くときの5つの確認軸」もあわせてご覧ください。
無断駐車・区画の入れ替え・退去時のトラブルを防ぐ
駐車場の運用では、契約書の書き方と日々の管理で防げるトラブルが大半を占めます。起きてから対応するより、契約時に決めておくほうが負担は小さくなります。
- 契約書に区画番号を明記し、勝手な入れ替えを禁止する条項を入れる
- 登録する車両のナンバー・車種を届け出てもらい、変更時の連絡を義務づける
- 来客用区画の使い方（申請の要否、連続使用の可否）をルール化する
- 部屋の退去と駐車場の解約が連動するかどうかを、契約書で明確にする
- 無断駐車を見つけたときの連絡先と対応手順を、掲示と契約書の両方に書いておく
無断駐車された車両を所有者の承諾なく動かしたり、タイヤロックをかけたりする対応は、一般に自力救済として問題になり得ると説明されます。実際にどう対応するかは状況によって判断が分かれるため、個別の対応は弁護士にご相談ください。当社が管理する物件では、二十四時間三百六十五日の電話受付を設けており、夜間の無断駐車や接触の連絡も受け付けています。
契約条項そのものの確認点については、当社の記事「賃貸契約で大家が損する？契約前に確認したい7つの項目」でも整理しています。
設備との優先順位は、空室の原因を特定してから決める
駐車場に手を入れるべきか、室内のリフォームや設備追加を先にすべきかは、空室が続いている原因によって変わります。原因が分からないまま費用をかけると、効果の確かめようがないまま出費だけが残ります。
- 内見まで至っていないのか、内見後に決まらないのかを分ける
- 内見前で止まっているなら、募集図面・写真・掲載内容と駐車場情報を点検する
- 内見後で止まっているなら、室内の状態・設備・区画の使いやすさを現地で確認する
- 競合物件が備えている設備と、自分の物件に無いものを書き出す
- 費用対効果の高い順に、一つずつ実施して反響の変化を見る
設備面の検討では、当社の記事「賃貸の宅配ボックス、設置費用はいくら？見積もり前の確認ポイント」や「賃貸リフォーム、無駄な費用をかけてない？空室対策で優先すべきこと」が判断材料になります。駐車場の料金見直しは費用をかけずに着手できる一方、区画の造り替えは工事費がかかります。お金のかからない見直しから順に試すほうが、何が効いたのかを確かめやすくなります。
なお、自分の物件の空室がどの段階で止まっているか整理したい方向けに、当社では質問に答えるだけで空室長期化のリスクを確認できる満室本舗の無料・空室診断ツールをご用意しています（当社のサービスページです）。
