賃貸の管理会社の乗り換え相談｜大家が先に揃える資料と費用
管理会社の乗り換えを考え始めたとき、最初にやることは相談ではなく契約書の確認です
「今の管理会社を替えたい」と思ったとき、つい先に他社へ相談したくなりますが、順番としては手元の管理委託契約書を読み直すことが先です。解約の予告方法や精算の決まりは契約書に書かれており、ここを知らないまま話を進めると、相談しても「いつ切り替えられるか」が決まらず、話が前に進みません。
乗り換えを考えるきっかけとして、当社がオーナーさまからご相談を受ける場面では、次のような状態がよく挙がります。
- 空室が続いているのに、家賃を下げる以外の提案が出てこない
- 募集状況の報告がなく、問い合わせが何件あったのか分からない
- ポータルサイトに載っていない、または写真が少なく暗い
- 入居者からの連絡への対応が遅い、内容が共有されない
- 明細に見覚えのない費用が増えている
乗り換えが目的ではなく、空室や不満の原因を解消することが目的です。原因が「募集のやり方」にあるのか「建物の状態」にあるのかで、打ち手は変わります。空室が長引く物件に共通する見直しの順番は岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番（当社のブログ記事です）にまとめています。
相談の前に、管理委託契約書で見ておく項目
契約書で確認すべき場所は多くありません。次の3つを押さえておけば、相談の席で「いつから切り替えられるか」の見通しが立ちます。
解約予告の期間と、通知の方法
多くの管理委託契約には、解約したい日の何か月前までに申し出るかという条項があります。当社がこれまでに拝見してきた契約書では、三か月前の予告としているものが多い傾向です（契約ごとに異なりますので、必ずご自身の契約書の文言をご確認ください）。あわせて、口頭でよいのか、書面での通知が必要なのかも条項に書かれていることがあります。
中途解約時の精算・違約金の定め
期間の途中で解約する場合に、違約金や未精算分の取り扱いが定められていることがあります。金額や発生条件は契約ごとに違い、文言の解釈が分かれることもあります。個別の契約が有効かどうか、違約金を支払う義務があるかどうかの判断は弁護士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、法律上の個別判断を行う立場ではありません。
敷金・預り金・保証会社契約の扱い
入居者から預かっている敷金を管理会社が保管している場合、解約時にどう精算して引き渡すかを確認します。家賃保証会社との契約が管理会社名義になっているケースもあり、これは引き継ぎの可否が会社によって異なります。敷金そのものの考え方は賃貸契約を結ぶ前に｜貸主が確かめる契約書の項目と敷金の扱いでも触れています。
なお、サブリース（一括借り上げ）契約は、管理を委託する契約とは性質が違い、借地借家法の考え方が関わります。手順が別になりますので、サブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目をご覧ください。
- 相談より先に、管理委託契約書の「解約予告」「中途解約の精算」「敷金の保管」を確認する
- 違約金が発生するかどうかの法的判断は弁護士へ
- サブリースは手順が別になる
- 切り替え可能な時期が分かってから、相談先を比べる
乗り換え相談で揃えておくと話が早い資料
相談の場で具体的な提案を受け取るには、物件の現状が分かる資料が必要です。手元になければ、無い状態のまま相談しても構いませんが、揃うほど提案の精度は上がります。
| 資料 | そこで分かること |
|---|---|
| 管理委託契約書 | 解約予告の時期、精算の条件 |
| 直近の収支報告書・送金明細 | 差し引かれている費用の内訳 |
| レントロール（部屋ごとの家賃・入居状況） | 空室期間、家賃のばらつき |
| 募集図面・ポータル掲載ページ | 写真の枚数と質、情報の抜け |
| 直近のリフォーム・修繕の履歴 | 次に手を入れる優先順位 |
| 建物の図面、設備の保証書 | 設備の更新時期、仕様の確認 |
相談の席でどんなことを聞かれるかは、無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料（当社の無料相談についての案内記事です）にまとめています。
解約から新しい管理会社に移るまでの流れ
乗り換えは、解約の申し出から管理開始まで数か月かかるのが通常です。全体像をつかんでおくと、どの段階で何を決めればよいかが整理できます。
- 現在の管理委託契約書で、解約予告の時期と方法を確認する
- 乗り換え先の候補に相談し、募集の進め方や費用の内訳を聞く
- 切り替え先を決めたうえで、現管理会社へ解約を通知する
- 敷金・鍵・入居者情報・契約書類などの引き継ぎを受ける
- 入居者へ、管理会社の変更と家賃振込先の変更を通知する
- 新しい管理会社での管理開始
当社にご依頼いただく場合、オーナーさまにお願いするのは解約書類へのご署名のみです。現管理会社とのやり取りや入居者への連絡手続きは、当社がすべて代行します。契約から管理開始までは通常三か月程度で、その間に物件写真の撮影と物件専用ホームページの制作を進め、管理開始日に向けて募集を動かしていきます。
乗り換えにかかる費用は、どこで発生するか
費用は「現管理会社との精算」と「新しい管理会社での運用」の二つに分かれます。金額は契約と物件の状態によって変わるため、相談のときに内訳を書面で出してもらうのが確実です。
- 現管理会社との中途解約にともなう精算や違約金（契約の定めによる）
- 新しい管理会社の管理手数料（料率・計算方法は会社ごとに異なります）
- 家賃送金時の振込手数料
- 希望に応じた維持管理費用（消防設備点検、定期清掃、貯水槽清掃など）
- 募集に向けたリフォーム・原状回復の費用
当社の場合、管理手数料以外にご負担いただくのは振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用です。また、空室の部屋には管理料をいただきません（家賃が発生している部屋のみが対象です）。空室が埋まるまで管理料が発生しない仕組みのため、空室を減らすことが当社の収入にも直結します。
リフォームについては、全面改修を前提にせず、塗装や部品交換で見た目と機能を整える提案を優先しています。外壁など大きな工事を検討する段階であれば、アパートの外壁塗装の費用｜空室が続くときの優先順位もあわせてご覧ください。
入居者への影響と、引き継ぎで抜けやすいもの
管理会社が替わっても、入居者との賃貸借契約の相手は貸主であるオーナーさまのままです。入居者にとって変わるのは、連絡先と家賃の振込先です。この通知が遅れると、家賃の振込ミスや連絡の行き違いが起きます。
引き継ぎの際、見落とされやすいのは次のような情報です。
- 各部屋の鍵・合鍵の本数と保管場所
- 家賃保証会社・火災保険の契約内容と更新時期
- 滞納の有無と、その対応経過
- 過去のクレームや設備不具合の履歴
- 給湯器やエアコンなど設備の設置年・保証書
- 原状回復工事中の部屋の進捗と発注先
特にクレーム履歴と設備の設置年は、引き継ぎ資料に含まれないことがあります。相談の段階で「どこまで引き継いでもらえるか」を確認しておくと、切り替え後の対応が途切れにくくなります。
乗り換え先を見るときの基準
会社名で選ぶのではなく、確認できる事実と、空室に対する具体的な動きで比べます。
登録・免許を確認する
賃貸管理を一定規模以上で行う事業者は、賃貸住宅管理業の登録が必要です。登録番号と宅地建物取引業の免許番号は、会社案内やホームページで確認できます。番号の読み方は宅建業者と管理業者の違い｜大家が見る免許番号の読み方にまとめています。当社（満室本舗／株式会社ログリンク）は、賃貸住宅管理業 国土交通大臣（1）第001348号、宅地建物取引業 岡山県知事（1）第5933号で登録しています。
担当者の知識と資格を確認する
管理の現場では、契約だけでなく建物や設備、収支の知識も必要になります。資格の位置づけは賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点と管理任せるなら宅建士？賃貸経営管理士？をご覧ください。
空室に対して何をするかを、具体名で聞く
「頑張って埋めます」ではなく、撮影・掲載先・広告の出し方・リフォーム案といった中身を聞きます。報告の頻度と形式（書面か、口頭か）も合わせて確認しておくと、切り替え後に「何をしているか分からない」状態を避けやすくなります。
当社では、物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、募集資料・チラシの制作、ポータルサイトの上位枠への掲載代行を、管理をお任せいただくオーナーさまには費用をいただかずに行っています。写真と専用ホームページを整えたことで反響が増えた物件もありますが、結果は物件の立地・状態・募集条件によって異なります。
乗り換えるか迷う段階でも、相談はできます
解約するかどうかを決めてから相談する必要はありません。むしろ、空室の原因がどこにあるのかを整理してから判断したほうが、管理会社を替えること自体が目的になるのを防げます。当社がこれまで現場で見てきた空室の原因には、写真の枚数不足やスマートフォン撮影でのぼやけ、手書きや白黒の古い間取り図、ポータル未掲載といった「情報の出し方」の問題と、共用部のチラシ溜まりやゴミ置き場の散らかり、室内の汚れや臭いといった「現物」の問題があります。後者は内見前の点検で改善できる範囲も多く、順序はアパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順にまとめています。
当社の対応エリアは岡山市・倉敷市です（今後拡大予定）。お電話は086-250-7130（10時〜18時、水曜・日曜・祝日休み）で受け付けています。また、質問に答えるだけで空室が長引くリスクを確認できる満室本舗の空室長期化リスク診断を無料でご用意していますので、契約書を確認する前の整理にお使いいただけます。
