管理会社の対応が悪いと感じた大家へ｜管理替えの分かれ目
「管理会社の対応が悪い」と感じるとき、何が起きているのか
管理会社の対応に不満を感じている大家さんの状況は、整理すると「連絡が返ってこない」「報告がない」「空室が動かない」「お金の説明がない」の4つに分かれます。まずはご自身の不満がどれに当てはまるのかをはっきりさせると、相手に何を求めればよいのか、あるいは管理を替えるべきなのかの判断がしやすくなります。相続でアパートを引き継いだ方や、本業を持ちながら兼業で貸している方は、日常的に物件を見に行く時間が取りにくいぶん、違和感が形になるまで時間がかかりがちです。
連絡・報告に関する不満
- 電話やメールの返信がないまま日が過ぎ、こちらから何度も催促している
- 担当者が代わったことを知らされていない、誰が担当かわからない
- 入居者からのクレームや設備の不具合を、解決後にも知らされない
- 毎月の報告書が送られてこない、送られてきても入出金の数字だけ
空室の募集に関する不満
- 空室が続いているのに、募集状況の説明がない
- ポータルサイトの掲載写真が暗い・枚数が少ない・間取り図が古い
- 何を聞いても「家賃を下げましょう」としか返ってこない
- 内見の件数や、内見者が決めなかった理由を共有してもらえない
修繕・お金に関する不満
- 修繕の見積もりが1社分しか出てこず、内訳の説明がない
- 原状回復の金額が毎回似たような額で、根拠がわからない
- 知らない名目の費用が差し引かれている
「対応が悪い」という感覚は、ほとんどの場合、情報が届いていないことから生まれています。まずは不満の中身を言葉にしてみてください。より細かい確認手順は、当社のブログ記事管理会社が何もしてくれない！そのままで大丈夫？大家が確認すべき4つのポイントでも取り上げています。
対応の悪さを放置すると、空室と収入に跳ね返る
管理会社の対応の悪さは、気分の問題にとどまらず、空室期間の長さと手取り収入に直結します。空室が埋まらない理由が共有されないまま時間が過ぎると、原因がわからないまま家賃を下げる判断に追い込まれやすくなるからです。
当社が岡山市・倉敷市で相談を受ける中でも、空室に悩む大家さんの多くは「なぜ空いているのか」の原因をつかめていません。現場で実際に見てきた原因には、次のようなものがあります。
- 写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
- 間取り図が古い、手書きや白黒のまま使われている
- 大手ポータルサイトに掲載されていない、または埋もれている
- 共用部に蜘蛛の巣、ポストにチラシ、ゴミ置き場が散らかっている
- 室内の汚れや臭い（コンロの油汚れ、鏡のうろこ、虫の死骸など）が残っている
- モニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiなど、入居希望者が重視する設備が不足している
こうした点は、どれも家賃を下げなくても手を入れられる部分です。逆に言えば、原因の共有がないまま値下げだけを提案されている状態は、収入を減らす方向にしか働きません。判断材料として、当社のブログ記事空室が埋まらないのは管理会社のせい？賃貸管理会社の選び方5つのポイントもあわせてご覧ください。
大家さんが自分で確認できる4つのこと
管理会社に改善を求める前に、大家さん自身で事実を押さえておくと、話し合いが具体的になります。次の順番で確認してみてください。
- 管理委託契約書を読み返す。業務の範囲（募集、集金、クレーム対応、巡回点検、報告の頻度）と、解約の予告期間がどう定められているかを確認します。
- 直近の報告書を並べる。入出金だけでなく、点検結果や問い合わせ対応の記録が残っているかを見ます。報告書自体が届いていないなら、それは契約内容と実態のズレです。
- ポータルサイトで自分の物件を検索する。入居希望者と同じ画面で、写真の明るさ・枚数、間取り図、設備欄の記載、周辺情報の書き込み具合を見ます。
- 現地を入居希望者の目線で歩く。エントランス、ポスト、ゴミ置き場、駐車場、共用廊下、外壁や植栽の印象を、写真を撮りながら確認します。
この4つを押さえると、「対応が悪い」が「契約上やるはずの報告が届いていない」「募集図面の写真が3枚しかない」といった、事実の指摘に変わります。感情ではなく事実で伝えたほうが、相手も動きやすくなります。
改善を求めるか、管理替えを考えるかの分かれ目
不満があるからといって、すぐに管理会社を替えるのが正解とは限りません。判断の軸は「伝えれば直る性質のものか」「構造的に直りにくいものか」です。下の表を目安にしてください。
| 状況 | まず改善を求める | 管理替えも検討する |
|---|---|---|
| 連絡 | 担当者個人の遅れで、窓口を変えれば改善の余地がある | 会社として連絡体制がなく、誰に言っても変わらない |
| 報告 | 依頼すれば報告書が出てくる | 依頼しても形式が変わらず、点検や対応の記録が残っていない |
| 空室募集 | 写真の撮り直しや掲載内容の修正に応じる | 値下げ以外の提案が出てこない、他社への客付け依頼に消極的 |
| 修繕費 | 相見積もりや内訳の説明に応じる | 説明を求めると話が止まる、不明な費用が続く |
伝え方のこつは、期限と形を指定することです。「募集状況を教えてください」ではなく「今月末までに、内見件数と決まらなかった理由を書面でください」と頼むと、対応できるかどうかがはっきりします。一度きちんと依頼しても形が変わらないときは、担当者ではなく会社の体制の問題と考えたほうが現実的です。判断に迷うときは、当社のブログ記事評判の悪い管理会社の5つの兆候｜大家が管理替え前に見る確認点もご参照ください。
管理替えの進め方と、かかる時間・手間
管理会社の変更は、大家さんが思っているほど煩雑な作業ではありません。多くの手続きは、新しい管理会社が代行できるためです。一般的な流れは次のとおりです。
- 現在の管理委託契約書で、解約の予告期間と解約時の精算条件を確認する
- 新しい管理会社に物件を見てもらい、空室の原因と募集方針の提案を受ける
- 新しい管理会社と契約し、現管理会社へ解約を通知する
- 敷金・鍵・入居者情報・契約書類の引き継ぎを行う
- 入居者へ、家賃の振込先と緊急連絡先の変更を案内する
当社がお手伝いする場合、オーナー様にお願いするのは解約書類へのご署名のみで、現管理会社とのやり取りや入居者への連絡手続きは当社が代行します。当社がこれまで拝見してきた管理委託契約では、解約の予告を3か月前までに行う定めが多く見られるため、契約から管理開始までは通常3か月程度を見込んでいます。この期間を空白にせず、ご契約後すぐに物件写真の撮影と物件専用ホームページの制作に取りかかり、管理開始日までに入居が決まっている状態を目指します。
費用面では、当社は空室の管理料をいただいていません。管理手数料の対象は家賃が発生している部屋のみで、部屋が決まるまでは管理手数料0円としています。これは、空室が続くほど当社の収入も減る仕組みにして、オーナー様と利害を一致させるためです。管理手数料のほかにかかるのは、振込手数料と、ご希望に応じた維持管理費用（消防設備点検・定期清掃・貯水槽清掃など）です。相談の段階でどこまで無料なのかが気になる方は、当社のブログ記事アパート経営の無料相談、どこまで無料？知らずに費用が発生しないためにをご覧ください。
新しい相談先を選ぶときに見る基準
管理会社を替えるなら、今の不満が解消される会社かどうかを基準で見分けることが大切です。会社名の知名度ではなく、次の点を質問して答えが返ってくるかを確かめてください。
- 空室の原因を、物件を見たうえで具体的に説明できるか
- 値下げ以外の対策を、費用と効果の見通しとあわせて出せるか
- 報告の頻度と形式が契約書に書かれているか
- 緊急時の受付体制が、何時から何時までなのかはっきりしているか
- 他社の仲介会社にも積極的に紹介してもらえる募集の仕組みがあるか
当社の場合は、プロカメラマンによる建築用カメラでの物件撮影、物件専用ホームページの制作、募集資料やチラシの制作、SUUMOの上位PR枠への掲載代行を無料で行い、入居者の仲介手数料も0円にしています。物件専用ホームページにはゴミ置き場や駐車場の配置図、ライフライン情報まで載せるため、他社の仲介会社も入居希望者に紹介しやすくなります。管理面では24時間365日の電話受付と緊急対応、共用部清掃や消防設備・貯水槽の点検を含む建物保守管理、毎月の定期報告書の提出を行っています。
実例として、岡山市北区津高の築30年のRC造アパート（1K・25部屋）で、ご相談時に13部屋が空いていた物件があります。募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、社会人女性に絞った内装の変更を行い、6か月で満室となりました。※結果は物件の立地・状態により異なります。同じ対策をすれば同じ結果になるとは限りませんので、まずはご自身の物件で何が原因になっているかを切り分けることをおすすめします。岡山で相談先を比べるときの視点は、当社のブログ記事岡山の不動産会社選び、失敗してない？大家が確認すべきポイントにもまとめています。
なお、募集条件そのものを見直すなら敷金・礼金はいくらが正解？大家が知るべき相場と決め方、リフォームの優先順位で迷うなら賃貸リフォーム、無駄な費用をかけてない？空室対策で優先すべきこと（いずれも当社のブログ記事）が参考になります。空室がどれくらい長引きやすい状態なのかを先に知りたい方は、当社の空室長期化リスク診断を無料でご利用いただけます。
