無料相談で聞かれること｜空室に悩む大家の準備資料
無料相談を探しているとき、まず確かめたい3つのこと
「無料相談」と検索する方の多くは、お金をかける前に状況を整理したいという段階にいます。賃貸経営でいえば、空室が埋まらない、家賃を下げるべきか迷う、管理会社の対応に不満がある、といった悩みです。無料相談で最初に確かめるべきなのは、相談そのものではなく「どこまでが無料で、どこから費用が発生するか」の線引きです。
相談を申し込む前に、次の3点を相手のサイトや電話で確認しておくと、その後のやり取りが落ち着いて進みます。
- 無料の範囲(相談だけか、現地調査や見積もりまで含むのか)
- 相談の相手が誰か(宅建業者・賃貸住宅管理業者・税理士・自治体の窓口など)
- 相談後に何が起きるか(提案書が出るのか、契約の話になるのか、連絡の頻度はどうか)
この3点がはっきりしない相手に、物件の詳細を先に渡す必要はありません。逆に、はじめから「無料の範囲はここまで、その先は有料です」と説明してくれる相手は、後から話が食い違いにくくなります。
空室の無料相談で、実際に聞かれること
相談の場では、相手はまず現状を把握しようとします。聞かれる内容はおおむね決まっているので、先に答えを用意しておくと、短い時間でも中身のある話になります。当社が空室のご相談をお受けするときも、おおむね次の順番でうかがっています。
物件そのもののこと
築年数、構造、戸数、間取り、駅やバス停からの距離、駐車場の有無、設備(モニターホン、宅配ボックス、インターネット環境など)です。図面が手元になくても、分かる範囲で構いません。特に重要なのは、空室が「どの部屋で」「いつから」続いているかです。全室が平均して弱いのか、特定の階や向きだけが決まらないのかで、原因の当たりが大きく変わります。
募集のやり方のこと
どのポータルサイトに載っているか、写真は何枚でどんな構図か、間取り図は最新か、仲介会社は何社に依頼しているか。相談相手は、ここで「募集の中身」を見ます。当社が現場で見てきた空室の原因には、写真の枚数が足りない、スマートフォン撮影でぼやけている、間取り図が古い・手書きのまま、SUUMOに載っていない、といった募集面のものが少なくありません。物件の造り自体ではなく、伝え方で止まっている例です。
お金の条件のこと
家賃、共益費、敷金・礼金、フリーレントの有無、更新料、現在の管理の費用。それに、ローンの返済がある場合は毎月の返済額です。ここが分かると、家賃を下げる以外の手が取れるかどうかを一緒に考えられます。家賃の判断材料については、当社ブログの家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順でも整理しています。
相談前にそろえておくと話が早い資料
完璧にそろえる必要はありませんが、手元にあるものを持っていくだけで、相談の精度は上がります。
- レントロール(各部屋の家賃・入居状況が分かる一覧。管理会社から届く月次報告でも代わりになります)
- 直近の収支報告書や集金レポート(数か月分)
- 間取り図・物件概要書
- 現在の管理委託契約書、サブリース契約の場合はその契約書
- ポータルサイトに掲載されている自分の物件のページ(スマートフォンで開いて見せるだけで十分です)
- 共用部と室内の現況写真(きれいに撮らなくて構いません。そのままの状態が参考になります)
契約書は、解約の予告期間や更新の条件を確認するために使います。サブリース契約については、当社ブログのサブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目で見るべき箇所をまとめています。
「無料」で成り立つ仕組みと、提案の偏りの見分け方
無料相談は慈善事業ではありません。事業者側は、相談を入り口に管理の受託、リフォームの受注、仲介、売却の媒介といった仕事につながることを見込んでいます。当社の無料相談も同じで、最終的には賃貸管理をお任せいただくことを想定しています。仕組みを知っておくと、提案がどちらを向いているかを落ち着いて見分けられます。
見分け方は難しくありません。提案を聞きながら、次の点を確かめてみてください。
- 原因の説明があるか。「とりあえず家賃を下げましょう」だけで、なぜ決まらないのかの説明がないときは、根拠を聞き返す
- 費用の出どころがはっきりしているか。工事を伴う提案なら、見積もりの内訳と、その工事が空室とどうつながるのかを説明できるか
- やらない選択肢も示されるか。「今は何もしなくてよい」「まず掃除から」と言える相手かどうか
- 相談の結論が、常に相手の主力商品に着地していないか
相談相手の立場も確認しておくと安心して話せます。賃貸の管理を業として行う会社は賃貸住宅管理業の登録、売買や仲介を行う会社は宅地建物取引業の免許が必要です。読み方は当社ブログの宅建業者と管理業者の違い｜大家が見る免許番号の読み方で説明しています。担当者の資格が気になる方は賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点もあわせてご覧ください。
相談の場で、こちらから聞いておきたいこと
聞かれるばかりではなく、こちらからの質問で相手の姿勢が見えます。相談時間の最後に、次のような質問を向けてみてください。
- この物件が決まらない原因を、どこにあると考えますか(理由も一緒に)
- 最初に手をつけるとしたら何で、費用はおよそどのくらいかかりますか
- 費用をかけずにできることはありますか
- 管理をお願いした場合、空室の部屋にも管理料はかかりますか
- 月々の報告はどんな形で、どの頻度で届きますか
- 今の管理会社との解約は、誰がどう進めるのですか
答えを濁す質問があったら、その場で結論を出さずに持ち帰るのが無難です。無料相談は一度きりではありませんし、同じ質問を複数の相手にぶつけると、答えの差がそのまま判断材料になります。
相談のあと、契約を急がないための手順
相談の直後は気持ちが動きやすい時期です。進め方を手順にしておくと、冷静に比べられます。
- 聞いた内容をその日のうちにメモに残す(原因の説明・提案・費用・無料の範囲)
- 提案は口頭ではなく書面でもらう。見積もりは内訳まで出してもらう
- 今の管理委託契約の解約予告期間を契約書で確認する
- 比べたいなら、同じ資料を使って別の相手にも相談する
- 工事や条件変更は、空室の原因と結びついているものから着手する
共用部の見直しのように、費用をかけずに着手できるものもあります。順序の考え方は当社ブログのアパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順にまとめました。岡山での空室の傾向は岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番をご覧ください。
なお、相続した実家の税金や、名義の手続きが絡む相談は、不動産会社では個別の判断ができません。税額や控除の可否は税理士、登記は司法書士へのご相談になります。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者として、賃貸経営と空き家の活用の部分をお手伝いする立場です。
満室本舗の無料相談でできること
当社(満室本舗／株式会社ログリンク)は、岡山市・倉敷市を対応エリアとする賃貸管理・空室対策の会社です。無料相談は次の形でお受けしています。
- ウェブの空室長期化リスク診断(当社の無料診断ツール)は、質問に答えるだけで現状の傾向を確かめられます。費用はかかりません
- お電話は086-250-7130、10:00〜18:00(水・日・祝休)で受け付けています
- ご相談の段階で、物件の確認・原因の整理・改善案のご提示まで費用はいただきません。工事を伴う提案は、見積もりをお出しして内容をご確認いただいてからの着手になります
管理をお任せいただいた場合、部屋が決まるまでの管理手数料はいただきません(家賃が発生している部屋のみ)。空室に管理料がかからないため、早く埋めることが当社の利益にもなる仕組みです。あわせて、プロカメラマンによる物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、入居者の仲介手数料0円、ポータルサイトの掲載改善、募集資料の制作を無料でお引き受けしています。
過去には、13部屋が空いていた岡山市北区のアパートで、募集条件の見直し・予算を抑えたリフォームと清掃・ポータル掲載の改善を行い、半年で満室となったご依頼もありました(※結果は物件の立地・状態により異なります。同じ成果をお約束するものではありません)。現在の管理会社がある場合でも、解約書類へのご署名以外の手続き(現管理会社への連絡、入居者へのご案内)は当社が代行します。解約は3か月前予告の契約が多く、ご契約から管理開始まで通常3か月程度をいただいています。その間に撮影とホームページ制作を進め、管理開始日までに入居を決めることを目指します。
