管理任せるなら宅建士？賃貸経営管理士？
この記事は、岡山市・倉敷市で賃貸管理と空室対策を行う満室本舗（株式会社ログリンク）が書いています。管理会社の担当者から名刺を受け取ったとき、「賃貸不動産経営管理士」と「宅地建物取引士」が並んでいて、何が違うのか分かりにくいという声をよくいただきます。ここでは資格そのものの解説ではなく、大家さんが誰に何を頼む相手なのかを見分けるために、二つの違いを整理します。
賃貸経営管理士と宅建士は、関わる場面が違います
結論から言うと、二つの資格は上下関係ではなく、関わる場面が分かれています。宅地建物取引士は「契約を結ぶ場面」の資格、賃貸不動産経営管理士は「契約したあと、建物と入居者を管理していく場面」の資格です。大家さんにとっては、部屋を決めてもらう相手と、決まったあとを任せる相手の違いだと考えると整理しやすくなります。
宅地建物取引士は「取引」の国家資格
宅建士は宅地建物取引業法にもとづく資格です。売買や賃貸借の契約にあたって、重要事項の説明や書面への記名といった役割が法律で定められています。入居者を募集して契約までを担うのは、宅建業の免許を持つ事業者であり、その現場にいるのが宅建士です。なお宅建業法では、事務所ごとに、業務に従事する人数の5人に1人以上の割合で専任の宅建士を置くことが義務づけられています（宅地建物取引業法第31条の3）。
賃貸不動産経営管理士は「管理」の国家資格
検索でよく使われる「賃貸経営管理士」という呼び方は略称で、正式名称は賃貸不動産経営管理士です。根拠となるのは、2021年6月に全面施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（賃貸住宅管理業法／国土交通省）です。この法律では、賃貸住宅管理業の登録を受けた事業者は、営業所または事務所ごとに業務管理者を1人以上置くことが義務づけられており、賃貸不動産経営管理士はその業務管理者になれる要件のひとつとして位置づけられています。
- 宅建士＝契約・重要事項説明など、取引の場面を担う
- 賃貸不動産経営管理士＝管理受託契約や日常の管理業務の適正化を担う
- どちらも国の法律に根拠がある資格で、役割が重ならない部分が多い
根拠となる法律と義務を並べて比べる
二つの資格は、そもそも出どころの法律が別です。下の表は、国土交通省が所管する二つの法律の規定をもとに、大家さんに関係する部分だけを並べたものです。
| 項目 | 宅地建物取引士 | 賃貸不動産経営管理士 |
|---|---|---|
| 根拠となる法律 | 宅地建物取引業法 | 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法） |
| 主に関わる場面 | 売買・賃貸借の契約（取引） | 賃貸住宅の管理業務 |
| 設置の義務 | 事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の専任の宅建士（法第31条の3） | 営業所・事務所ごとに業務管理者1人以上（法第12条）。賃貸不動産経営管理士はその要件のひとつ |
| 大家との接点 | 入居者との賃貸借契約、重要事項説明 | 管理受託契約を結ぶ前の重要事項説明や、管理業務の管理・監督 |
もうひとつ押さえておきたいのが、管理戸数の規模による登録義務です。賃貸住宅管理業法では、管理戸数が200戸以上の事業者は国土交通大臣の登録が必要とされています（200戸未満は任意登録）。つまり「業務管理者がいるかどうか」は、その会社が登録事業者かどうかと直結しています。
大家が困る場面は、どちらの資格の守備範囲か
実務では、大家さんの相談ごとがどちらの場面に属するかで、話を持っていく相手が変わります。整理すると次のようになります。
- 入居者を決めたい・募集条件を直したい → 取引の場面（宅建業の免許と宅建士）
- 管理委託の内容や費用を見直したい → 管理の場面（管理業の登録と業務管理者）
- サブリース（一括借り上げ）の条件を確認したい → 管理業法の規制対象
- 原状回復の負担区分でもめている → 管理の場面で、契約書とガイドラインの確認から
- 売却を検討している → 取引の場面（宅建業の免許）
一社が両方の登録を持っていることも多いため、名刺の資格だけでなく、会社として何の免許・登録を持っているかを見るほうが確実です。免許番号の見方については、当社が書いた宅建業者と管理業者の違い｜大家が見る免許番号の読み方で手順をまとめています。
サブリース契約を結んでいる場合
一括借り上げを行う特定転貸事業者には、賃貸住宅管理業法で勧誘時の誇大広告の禁止や不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明が定められています。契約内容の確認点は、当社のサブリースの解約方法｜オーナーが契約書で見る5項目で具体的に挙げています。
担当者の資格をどう確認すればよいか
資格の有無そのものより、確認の順番を決めておくほうが実用的です。次の順で見ると、短時間でも把握しやすくなります。
- 会社として賃貸住宅管理業の登録があるか（登録番号を確認する）
- 自分の物件を担当する営業所に、業務管理者が誰として置かれているか
- その人が賃貸不動産経営管理士なのか、宅建士＋指定講習の修了者なのか
- 入居者募集まで任せるなら、宅建業の免許も併せ持っているか
注意したいのは、資格があることと、空室が埋まることは別の話だという点です。資格は法律で定められた体制が整っているかを示すもので、募集の巧拙や写真・広告の質までは保証しません。空室が長引いている物件では、資格の確認と並行して、募集条件や見せ方の見直しが必要になります。順番の考え方は岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番にまとめています。
資格そのものの中身や、会社を選ぶときの確認点をもう少し詳しく知りたい方は、当社の賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点も併せてご覧ください。
資格の取得を考えている方から見た違い
大家さん自身や、これから不動産業に携わる方が「どちらを取るべきか」と迷うこともあります。判断の軸は、どの場面で仕事をするかです。
- 売買・仲介に関わるなら、宅建業法上の設置義務がある宅地建物取引士が前提になる
- 管理業務に関わるなら、業務管理者の要件を満たせる賃貸不動産経営管理士が関係してくる
- 大家さん自身に資格は必要ないが、契約書や報告書を読む力は上がる（学習量や効果の感じ方には個人差があります）
受験資格・試験日・受験料・登録要件は年度ごとに変わります。申し込み前には、必ずその年度の試験実施団体および国土交通省の公表内容を確認してください。当記事では年度で変動する数値は扱っていません。
当社がどちらの登録も持っている理由
満室本舗（株式会社ログリンク）は、宅地建物取引業免許（岡山県知事（1）第5933号）と、賃貸住宅管理業の登録（国土交通大臣（1）第001348号）の両方を受けています。代表の菅 雅俊は宅地建物取引士と賃貸経営管理士を保有しており、契約の場面と管理の場面を分断せずに見られる体制をとっています。
これは、空室の相談を受けたときに「募集の問題なのか、管理の問題なのか」を切り分けやすくするためです。たとえば、写真や物件資料の作り直しは取引の場面の話ですが、共用部の清掃状態や設備の不具合は管理の場面の話で、どちらか一方だけを直しても結果が変わらないことがあります。当社では、空室期間中の管理手数料をいただかない契約としているため、部屋が決まらない間は当社にも収入が発生しません。※実際の成果は物件の立地・状態・時期により異なります。
電話は086-250-7130（10:00〜18:00・水曜日曜祝日休）で受け付けています。対応エリアは岡山市・倉敷市です。
