実家が空き家になったらどうする｜住む貸す売るの分かれ道

親が施設に入った、あるいは亡くなって、実家に誰も住まなくなった。荷物はそのまま、鍵は手元にある。けれど何から手をつければいいのか分からない——このページは、そういう状態の方に向けて書いています。私たちは岡山市・倉敷市で賃貸管理と空き家活用を行っている満室本舗（株式会社ログリンク）です。日々オーナーさまや空き家を抱えたご家族からご相談を受けるなかで、最初のつまずき方がとても似ていると感じています。順番を整理するだけで、ずいぶん動きやすくなります。

なお、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と公表されています。実家が空き家になること自体は、珍しい出来事ではありません。珍しくないからこそ、制度や相談先もひと通り用意されています。

実家が空き家になったら、最初に決める3つのこと

最初に決めるべきなのは使い道ではなく、「誰が決めるのか」「いつまでに決めるのか」「それまで誰が家を見るのか」の3つです。ここが曖昧なままだと、どの選択肢を検討しても途中で止まってしまいます。

この3つは、使い道が決まっていなくても今日決められます。逆にここが決まっていないと、「兄は貸したい、妹は売りたい」「誰も見に行っていないうちに雨漏りしていた」といった形で、時間だけが過ぎていきます。空き家の問題は、建物の問題である前に「決める人と期限が決まっていない」という段取りの問題であることが多いです。

期限は厳密でなくてかまいません。「今年のお盆に親族で集まるときに方向だけ決める」程度で十分です。期限があると、それまでにやるべき情報集め（名義の確認、建物の状態、相場感）が具体的になります。

ケース別に、最初の一歩は少し変わります

同じ「実家が空き家」でも、親が存命で施設に入られた場合と、すでに相続が発生している場合では、最初に話をする相手が変わります。ご自身がどれに当たるかを先に確かめてください。

• 親が存命で、施設や病院に移った：名義は親のままです。売る・貸すといった処分は本人の意思が前提になります。判断が難しくなっているときの対応方法は司法書士や弁護士へご相談ください
• 相続が発生し、遺産分割がまだ：相続人全員で共有している状態です。まず相続人の確定と、分け方の話し合いが先になります
• 相続登記まで終わっている：名義人の判断で動けます。使い道の検討にそのまま進めます
• 兄弟などの共有名義になっている：売却や長期の賃貸では共有者の同意が必要になる場面があります。誰が窓口役になるかを決めておくと進みます

手をつける順番｜名義・建物・ライフラインの確認から

使い道を考える材料は、調べれば揃います。名義 → 建物の状態 → お金の出入り、の順で確認すると迷いにくくなります。

1. 名義と相続人を確認する

まず、その家と土地が誰の名義になっているかを確認します。固定資産税の納税通知書や、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。親が亡くなっている場合、名義が親のままだと、売ることも、正式に貸すことも進められません。

1. 固定資産税の納税通知書を探す（毎年春ごろに届きます）
2. 法務局で登記事項証明書を取得し、所有者と抵当権の有無を見る
3. 相続が発生している場合は、相続人が誰と誰になるかを家族で共有する

なお相続登記は、2024年4月1日施行の改正不動産登記法により申請が義務化されています（不動産登記法第76条の2。相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請。法務省「相続登記の申請義務化」より）。「まだ使い道が決まらないから登記も後回し」は通らなくなっているという点は押さえておいてください。誰がどれだけ相続するか、手続きが通るかといった個別の判断は、司法書士や税理士にご相談ください。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、登記や税務の個別判断は行いません。費用感だけ先に知りたい場合は、当社が書いた不動産の名義変更の費用｜相続・贈与・売買で比べるもあわせてご覧ください。

2. 建物と中身の状態を見る

次に、実際に家に行って状態を見ます。写真を撮っておくと、後で家族に説明するときにも、業者に相談するときにも役に立ちます。

• 雨漏りのあと（天井のシミ）、床のたわみ、外壁のひび
• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の傷み具合と、給湯器の年式
• シロアリの形跡、庭木の伸び、隣地への越境
• 家財の量（家具・仏壇・写真・書類がどれくらい残っているか）
• 建築時期が分かる書類（検査済証、確認済証、増改築の記録）

家財の量は、後で出てくる費用に直結します。片付け・解体・売却それぞれの費用の考え方は、当社の記事実家じまいの費用｜片付け・解体・売却の目安を知るで整理しています。

3. ライフライン・郵便・保険を整える

使い道が決まるまでの間も、家は動き続けます。止めるもの、続けるものを分けておきます。

• 電気と水道は止めないという選択もあります。換気扇を回す、通水して排水管の封水を保つといった管理をするなら、基本料金を払ってでも残したほうが作業しやすくなります
• 郵便物は転送手続きをする。ポストに溜まった郵便は、人が住んでいないことの分かりやすいサインになります
• 火災保険の契約内容を確認する。空き家になると契約の扱いが変わる場合があるため、保険会社への連絡が必要です
• ガスは使う予定がなければ閉栓でかまいません

4. 書類と鍵をひとつにまとめる

書類の行方不明は、売却や工事の見積もりを止める原因になります。見つかったものから一か所に集めておくと、後の相談が早く進みます。

• 登記識別情報（権利証）、登記事項証明書、公図、測量図や境界の確認書
• 建築確認済証・検査済証、間取り図、増改築やリフォームの履歴
• 固定資産税の納税通知書、火災保険の証券
• 鍵の本数と、誰が持っているか。合鍵が親族に散らばっていることも珍しくありません
• 近隣の方の連絡先、町内会の窓口

住む・貸す・売るの分かれ道

ここまで確認できたら、ようやく使い道の検討に入ります。選択肢は大きく4つで、それぞれ向いている条件がはっきり違います。どれが正解かは家によって違い、決め手になるのは「立地の需要」と「建物にいくらかけられるか」の2つです。

家族の誰かが住む場合

いちばんシンプルに見えますが、相続人が複数いるときは注意が必要です。住む人だけが実物を得る形になるため、他の相続人とどう精算するかを先に話しておかないと、後から揉めやすくなります。あわせて、耐震性や水回りの更新にどれくらいかかるかを見積もってから決めると、住み始めてから想定外の出費に驚くことが減ります。

貸す場合

戸建てを賃貸に出すという選択は、地域に需要があれば現実的です。判断のポイントは、家賃としていくら取れそうかではなく、貸せる状態にするまでの費用を、何年で回収できるかです。

1. 近隣の同じような戸建て賃貸が、どんな条件で募集されているかを調べる（家賃・広さ・駐車場の有無・設備）
2. 貸せる状態にするまでに必要な工事を洗い出し、見積もりを取る
3. 年間の家賃収入から、管理費用・固定資産税・修繕の積立を引いた手残りを出す
4. 工事費を手残りで割って、回収に何年かかるかを見る

相場の調べ方そのものに迷う場合は、当社の記事家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順で手順を整理しています。ここで大事なのは、全面リフォームありきで考えないことです。当社が空室対策の現場で見ていると、決まらない理由は建物の古さそのものより、写真が暗い・情報が足りない・共用部や庭が荒れているといった見え方にあることが少なくありません。塗装や部品交換で印象が変わる箇所を優先し、費用対効果から逆算する考え方をおすすめしています。

売る場合

遠方に住んでいて通えない、相続人が複数いて現金で分けたい、という場合は売却が現実的です。売り方には、買主を探してもらう「仲介」と、業者に直接買い取ってもらう「買取」があり、価格とスピードの性質が逆になります。それぞれの違いと見積もりで確認すべき項目は、当社の記事空き家 買取 業者に依頼する前に、仲介との違いと見積もりの確認項目で整理しています。

なお、相続した実家を売ったときの税金については「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」という制度があります。適用の要件は細かく、使えるかどうかの判断は個別の事情によりますので、売却を検討する段階で税務署または税理士にご確認ください。当社では税務の個別判断は行いません。

解体して土地として使う場合

建物の傷みが大きく、直すより壊すほうが合理的なケースもあります。ただし、住宅が建っている土地は地方税法上の住宅用地の特例により固定資産税の課税標準が軽減されており（地方税法第349条の3の2）、建物を取り壊すとこの特例の対象外になります。更地にすると翌年度から税負担の計算が変わる点は、先に確認しておいてください。仕組みを詳しく知りたい方は、当社の記事空き家の固定資産税が6倍になる条件｜相続した実家の選択肢4つもあわせてご覧ください。解体費用については自治体の補助制度が使える場合があります。制度は年度や自治体ごとに内容が変わるため、必ずお住まいの自治体の公式ページで確認してください。探し方は当社の記事空き家の解体の補助金｜自治体制度の探し方と申請手順がわかるにまとめています。

すぐに決まらないときの、中間の置き方

4つのどれも選べないときは、「保留」を選んだうえで管理の形だけ決めてしまうのが現実的です。白紙のまま置くのと、管理の担当と見に行く頻度を決めて置くのとでは、半年後の建物の状態が変わります。

• 自治体の空き家バンクに情報だけ登録して、反応を見る（登録の可否や条件は自治体によって異なります）
• 親族や近隣の方に短期で使ってもらう場合も、条件は書面にしておく
• 土地だけを手放す方法として相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日施行、法務省）もありますが、承認の要件が定められています。該当するかどうかは法務局や司法書士にご確認ください

判断を分ける4つの材料

迷ったときは、次の4点を紙に書き出してみてください。感覚で比べるより、材料を並べたほうが家族の話し合いが進みます。

• 立地の需要：最寄り駅・学校・職場までの距離、駐車場の有無。周辺で戸建て賃貸や中古戸建てがどんな条件で出ているか
• 建物の状態：雨漏り・傾き・シロアリの有無。ここに問題があると、貸すにも売るにも前提の費用が大きくなります
• かけられる費用と、回収の期間：手元資金のうちいくらまで出せるか。借りるなら返済計画も含めて
• 家族の合意と気持ち：思い出のある家をすぐ手放せない、という感情も立派な判断材料です。無理に押し込めると後から蒸し返されます

4つのうち「立地の需要」は自分で調べられます。賃貸ポータルサイトや不動産情報サイトで、同じ学区・同じくらいの広さの物件がどんな条件で何件出ているかを見るだけでも、貸す場合の現実味がつかめます。

家財の片付けは、どの順で進めるか

片付けは「全部まとめて業者に」ではなく、探す・分ける・出す、の順で進めると後悔が減ります。先に処分してしまうと取り返しがつかないものが、家の中には必ず残っているためです。

1. 書類を探す（権利証、保険証券、通帳、年金関係、借入の資料、図面）。処分業者を呼ぶ前に済ませます
2. 写真・手紙・思い出の品を分ける。家族で分けるものは一か所にまとめます
3. 再利用・売却できるものを分ける（家電の年式、骨董、工具など）
4. 残りの処分を業者に依頼する。搬出経路とトラックを停められる場所を伝えると見積もりが早く出ます
5. 仏壇・神棚・遺影は、宗派やお寺の作法に沿って先に相談する

見積もりは複数社から取り、処分費・運搬費・リサイクル料金が含まれているかを必ず確認してください。「一式」の表記だけで中身が分からない見積もりは、後から加算されることがあります。

結論が出るまでの、実家の維持の仕方

方向が決まるまでには時間がかかります。その間も家は傷むので、最低限の維持だけは続けてください。人が住まない家が早く傷むのは、換気されず湿気がこもり、水が流れず排水管が乾くためです。

1. 月に1回程度、窓を開けて空気を入れ替える
2. すべての蛇口を少し流し、トイレも流して排水口の封水を保つ
3. ポストの郵便物・チラシを回収する
4. 庭木と雑草を刈り、隣地にはみ出していないか見る
5. 屋根・外壁・雨樋を外から目視で見て、写真を残す
6. 近隣の方に連絡先を伝えておく

遠方に住んでいて通うのが難しい場合は、有料の空き家管理サービスという選択肢があります。頼める作業の範囲と費用の考え方は、当社の記事空き家 管理 サービス、遠方の実家で頼める作業と費用を整理するで整理しています。自分で通う交通費と時間を計算したうえで比べると、判断しやすくなります。

季節ごとに気をつける点

見回りの中身は、季節によって重点が変わります。行く月に合わせて見る場所を決めておくと、短時間でも確認が漏れにくくなります。

• 梅雨：押し入れや北側の部屋のカビ、天井のシミ。換気を長めに
• 夏：雑草と庭木の伸び、蜂の巣、エアコン室外機まわり
• 台風期：飛ばされそうな物の片付け、雨樋の詰まり、アンテナや物置の固定
• 冬：水道管や給湯器の凍結。長く使わない地域では水抜きの要否を確認
• 通年：郵便の滞留、庭の可燃物、門灯や外構の破損。人の出入りがある家に見えることが、防犯の面でも意味を持ちます

放置したままにすると、何が起きるのか

「とりあえずそのままにしておく」も選択のひとつではありますが、制度上の不利と、近隣への負担が積み上がっていきます。

固定資産税の特例から外れる仕組み

空家等対策の推進に関する特別措置法は2023年12月13日に改正法が施行され、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態の空き家が「管理不全空家等」と位置づけられました。市区町村から指導を受け、改善されずに勧告に至った場合、その敷地は住宅用地の特例（固定資産税の課税標準の軽減）の対象から除外されます（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」より）。壊れかけたまま放置していると、家が建っていても税の扱いが更地に近づくということです。すでに税の負担が重いと感じている場合の確認手順は、当社の記事空き家の固定資産税の負担が重いとき、確かめる手順と選択肢にまとめています。

制度以外に積み上がる負担

税以外でも、時間が経つほど選べる道は狭くなります。

• 屋根材や外壁が落ちて近隣に被害を与えた場合、所有者の責任が問われます
• 庭木の越境や害虫の発生で、近隣との関係が悪くなります
• 傷みが進むほど、貸す・売るのどちらを選んでも前提の工事費が増えます
• 相続人がさらに次の世代に移ると、合意を取る相手が増えます

時間は、空き家の選択肢を静かに減らしていきます。だからこそ、最初に「いつまでに決めるか」を置くことをおすすめしています。

近隣や自治体から連絡が来たとき

連絡が来た時点で、建物は外から見て分かるほど変化しています。放置せず、まず現地の状況を確認してください。

1. 連絡の内容（枝の越境、瓦の落下、草の繁茂など）と場所を具体的に聞き取る
2. 現地で写真を撮り、危険があればブルーシートや枝の剪定など応急の処置を手配する
3. 自治体からの文書は、担当課・求められている対応・連絡期限を控えておく
4. 対応した内容と日付を記録し、近隣の方にも伝える

費用はいつ、どうやって確認するか

費用の相場を一般論で聞いても、自分の家にいくらかかるかは分かりません。地域・建物の構造・家財の量・道路付けで大きく変わるためです。次の順番で、自分の家の数字を集めてください。

1. 片付け（家財処分）の見積もりを複数社から取る
2. 貸す・住むを検討するなら、必要な工事の見積もりを取る。全面改修と部分補修の両方で出してもらうと比較できます
3. 解体を検討するなら、解体業者の見積もりと、自治体の補助制度の要件を確認する
4. 売却を検討するなら、仲介と買取の両方で査定を取る
5. 税金・登記費用は、税理士・司法書士に自分のケースで確認する

見積もりは、金額だけでなく「何が含まれていないか」を見てください。処分費別、運搬費別、といった形で後から加算されることがあります。

誰に何を相談すればよいか

空き家の相談先は一つではなく、内容ごとに担当が分かれています。相手を間違えると「それはうちでは分かりません」で止まってしまうため、先に振り分けておくと早く進みます。

• 相続・名義の手続き → 司法書士
• 税金（譲渡所得、相続税、固定資産税の扱い） → 税理士、税務署、市区町村の資産税課
• 相続人同士で意見が割れている → 弁護士
• 売る・貸すときの相場と募集 → 宅地建物取引業者
• 貸したあとの入居者対応・建物管理 → 賃貸住宅管理業者
• 解体と補助制度、管理不全空家等の相談 → 自治体の空き家担当課

不動産会社を選ぶときは、会社の規模や広告の多さより、免許や登録を確認するほうが確実です。宅地建物取引業の免許番号と賃貸住宅管理業の登録番号は、どちらも国や都道府県に届け出られた情報で、誰でも確認できます。見方は当社の記事宅建業者と管理業者の違い｜大家が見る免許番号の読み方に書いています。管理を任せる場合の担当者の資格については賃貸経営管理士の資格とは｜管理会社を選ぶ大家の確認点もご参考ください。ここでは業者の一覧は示しません。確認する項目だけ決めて、ご自身で比べていただくのが確実です。

岡山市・倉敷市の実家について、当社ができること

ここまでは、どこにお住まいでも使える考え方を書いてきました。最後に、当社（満室本舗／株式会社ログリンク）が岡山市・倉敷市で何をしているかを、事実としてお伝えします。

• 空き家活用について、再生にかかる費用の負担割合が異なる3つのプラン（負担0／50／100）をご用意しています。契約期間は3年〜15年です
• 賃貸に出す方向で進める場合、プロカメラマンによる物件写真の撮影、物件専用ホームページの制作、募集資料・チラシの制作、SUUMOの上位PR枠への掲載代行を無料で行っています
• 管理をお任せいただく場合、部屋が決まるまでの管理手数料はいただきません。空室に管理料が発生しない仕組みです
• 管理のご契約から管理開始までは通常3か月程度です。契約後すぐに撮影とホームページ制作を行い、管理開始日までに入居が決まっている状態を目指します
• 入居者からの連絡は24時間365日受け付け、毎月の定期報告書（集金レポート・点検報告）をオーナーさまにお送りしています
• 電話は086-250-7130（10:00〜18:00、水・日・祝休）で受け付けています
• 賃貸住宅管理業は国土交通大臣（1）第001348号、宅建業免許は岡山県知事（1）第5933号の登録事業者です。対応エリアは基本的に岡山市・倉敷市です

過去には、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパートで13部屋が空室というご相談から、募集条件の見直しと費用を抑えたリフォーム、写真とホームページの作り直し、ターゲットを絞った内装の変更を行い、6か月で満室になった例があります（※結果は物件の立地・状態・時期により異なり、同じ成果をお約束するものではありません）。実家を貸す方向で検討される場合も、考え方は同じで、まず「なぜ決まらないのか」を先に見ます。

どの方向に進めるか迷っている段階でも、当社が運営する空室長期化リスク診断（質問に答えるだけ・無料。当社のサービスへのご案内です）から、状況の整理を始めていただけます。

よくある質問

株式会社ログリンク
代表取締役

菅 雅俊KAN MASATOSHI

「空室・空き家を、満室に。」

宅地建物取引士賃貸経営管理士土地家屋調査士測量士FP3級

岡山市・倉敷市で空室対策に特化した賃貸管理サービス「満室本舗」を運営。国土交通省の賃貸住宅管理業登録事業者（国土交通大臣（1）第001348号）として、プロカメラマンによる物件撮影や物件専用ホームページの制作など、オーナー様第一の空室対策で早期満室化を支援している。

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