原状回復のガイドラインで大家負担になる範囲と、経過年数の考え方
原状回復とは「入居前の状態に戻すこと」ではありません
原状回復でオーナーと入居者が揉める最大の理由は、この言葉の意味がお互いでずれていることにあります。原状回復とは、入居者が壊したり汚したりした部分を元に戻すことであり、部屋を新築同様に戻すことではありません。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版・平成23年8月）」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、普通に住んでいれば当然に生じる傷みは、ここには含まれません。
この考え方は、2020年4月1日に施行された改正民法でも明文化されました。民法第621条は、賃借人が原状回復義務を負う損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除くと定めています。あわせて民法第622条の2で敷金の定義と、賃貸借終了後に未払債務を差し引いた残額を返還する義務も条文になりました。
- 原状回復は「新品に戻すこと」ではなく「通常の使用を超える損耗を戻すこと」
- 経年変化・通常損耗の復旧費用は、原則として貸主（大家）の負担
- 故意・過失・手入れ不足による損傷は借主（入居者）の負担
- 借主負担でも、経過年数に応じて負担割合は減っていく
- ガイドラインは法律ではないが、裁判例の考え方を整理した実務の物差し
大家負担と入居者負担の線引き
負担の分かれ目は「その傷みが、普通に住んでいれば避けられなかったかどうか」です。オーナーが押さえておくべきなのは、避けられない傷みの費用は家賃に含まれている、という前提です。ガイドラインも、通常損耗の修繕費用はあらかじめ賃料に含まれているという考え方を出発点にしています。
大家（貸主）が負担するもの
時間の経過や、生活する以上は避けられない使い方で生じた傷みは貸主負担です。日光によるクロスや畳の変色、家具を通常どおり置いたことでできたカーペットのへこみ、テレビや冷蔵庫の裏の電気やけ（黒ずみ）、ポスターを貼った程度の画鋲の穴、次の入居者を迎えるためのハウスクリーニングや鍵交換などが、ガイドラインでは貸主負担側に整理されています。
入居者が負担するもの
手入れを怠ったこと、うっかりや不注意で生じた損傷は借主負担です。結露を放置して広がったカビやシミ、こぼした飲み物を放置したことによるカーペットのシミ、引っ越し作業でつけた大きな傷やへこみ、ペットによる柱の傷や臭い、タバコのヤニによる変色や臭いなどが該当します。喫煙によるクロスの変色・臭いは、通常の使用を超えると判断される代表例として、ガイドラインでも借主負担側に挙げられています。
判断に迷いやすいものを一覧で
| 状態 | 原則の負担 | 理由 |
|---|---|---|
| 家具の設置によるへこみ | 貸主 | 通常の生活で生じる損耗 |
| 冷蔵庫裏の電気やけ | 貸主 | 生活上不可避の変色 |
| 画鋲・ピンの穴（下地ボードに達しない） | 貸主 | 通常の範囲の使用 |
| 釘・ネジの穴（下地ボードの張替えが必要） | 借主 | 通常の使用を超える |
| 結露の放置によるカビ・腐食 | 借主 | 手入れを怠った（善管注意義務違反） |
| タバコのヤニ・臭い | 借主 | 通常の使用を超える汚損 |
| ペットによる傷・臭い | 借主 | 通常の使用を超える汚損 |
| 設備の自然故障 | 貸主 | 経年による機能低下 |
ここで一点注意したいのは、ペットや喫煙をどう扱うかは契約内容によって変わることです。ペット可物件で、ペットを飼うことを前提に貸している場合、通常想定される範囲の傷みまで一律に借主負担にできるとは限りません。契約書と募集条件をそろえて考える必要があります。
経過年数を考えると、借主負担の金額は下がっていきます
入居者に負担してもらう場合でも、オーナーは請求できる金額が新品価格ではないことを理解しておく必要があります。借主が負担するのは、その時点で残っている価値の分だけです。
ガイドラインは、設備や内装の価値が時間とともに減っていく（減価する）という前提に立ち、経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方を示しています。同ガイドラインでは、カーペット・クッションフロア・壁紙（クロス）などは6年、流し台は5年、エアコン・便器・洗面台などは6年で残存価値1円となるように直線的に減価させる例が挙げられています。
たとえば入居から6年が経過したクロスは、残存価値がほぼゼロと評価されるため、張替え費用の全額を借主に請求する考え方は取りにくくなります。ただしガイドラインは、経過年数を超えた設備等であっても、故意・過失で壊した場合には、施工にかかる費用（工事費など）の一部について負担を求められる場合があるとも述べています。「6年経ったから一切請求できない」とも「新品代を全額もらえる」とも言い切れない、というのが実務の感覚に近いところです。
また、すべてが経過年数で減額されるわけではありません。ガイドラインでは、畳表・襖紙・障子紙などは消耗品的な性格が強いとして経過年数を考慮しない扱いとされ、フローリングは部分補修であれば経過年数を考慮せず、全体を張り替える場合は建物の耐用年数で考えるとされています。
請求範囲は「毀損部分」が基本
クロスに1か所の傷があるからといって、部屋全体の張替え費用をそのまま請求する考え方は取りにくくなっています。ガイドラインは、原則として毀損部分の補修費用を負担範囲とし、クロスであれば㎡単位を基本としつつ、色合わせなどの事情がある場合に同一面までを限度とする考え方を示しています。見積書を受け取ったら、数量が「部屋全体」なのか「該当面のみ」なのかを必ず確認してください。
特約があれば何でも借主に負担させられるわけではありません
オーナーとして押さえておきたいのは、契約書に書いてあること自体が有効性を保証するわけではない、という点です。ガイドラインは、通常損耗を借主負担とする特約が有効と認められるための考え方として、次の3点を挙げています。
- 特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
- 賃借人が、通常の原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
- 賃借人が、その義務を負うという意思表示をしていること
よくある「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担とする」という特約も、金額や範囲が明示されず、契約時に説明もされていなければ、争いになったときに効力を認められないことがあります。特約を置くのであれば、対象範囲と金額の目安を契約書に具体的に書き、契約時に口頭でも説明し、その記録を残しておくことが現実的な備えになります。
揉めないための記録は、入居前から始まっています
退去時のトラブルを減らすうえで、オーナーが最も効果的に手を打てるのは入居前です。退去立会いの場で「その傷は最初からあった」「いや、なかった」と言い合いになるのは、入居前の状態を双方で確認した記録が残っていないからです。
入居前にやっておくこと
- 入居前（できれば鍵の引渡し前）に、室内の全体と気になる箇所を日付が残る形で撮影する
- 床・壁・建具・水回り・設備ごとに、既存の傷や汚れをチェックリストに書き出す
- そのチェックリストに入居者と双方が署名し、1部ずつ保管する
- 入居後しばらく経ってから追加の指摘が出た場合も、写真付きで記録に追記する
国土交通省は、ガイドラインの参考資料として「入居時の物件状況及び原状回復確認リスト」の様式例を示しています。自作のチェック表でも構いませんが、様式例に沿って項目を漏らさないほうが、後から見返したときに判断しやすくなります。
退去時にやっておくこと
退去立会いには、できるだけ入居者本人に同席してもらい、その場で傷や汚れを一緒に確認します。確認した内容を書面に残し、負担区分の考え方（経年変化は貸主負担、経過年数に応じて減額する等）をその場で伝えておくと、後日の請求書が突然のものになりません。金額の多寡よりも、根拠が説明されていないことのほうがトラブルの原因になります。
それでも折り合わないとき
話し合いで決まらない場合は、消費生活センターや宅地建物取引業協会などの相談窓口、少額訴訟、民事調停といった手段があります。ただし、個別の事案で法的にどう判断されるかは弁護士の領域です。当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者ですので、法律上の判断が必要な段階では弁護士への相談をおすすめしています。
原状回復費用をどう抑えるか、という視点
負担区分の整理と同じくらいオーナーにとって切実なのが、貸主負担分の工事費です。ここは「安く済ませる」ではなく「次の入居者にとって効く部分に使う」という判断が要になります。
- 見積書は「一式」ではなく、数量・単価・施工範囲が分かる形でもらう
- 全面交換と部分補修の両方の金額を出してもらい、差額で比べる
- 次の募集で写真に写る場所（玄関・水回り・居室の正面壁）を優先する
- 設備の更新は、故障対応の頻度と募集での訴求力をあわせて考える
当社（満室本舗）でも、退去後の工事は全面改修ありきではなく、塗装や部品交換で済む範囲を切り分け、費用対効果を見ながら提案しています。給湯器のように金額が大きくなりやすい設備については、当社が書いたアパート 給湯器 交換 費用｜見積書で見る3つの変動要因もあわせてご覧ください（当社サイト内の記事です）。共用部の見え方については、同じく当社のアパート共用部の清掃業者の選び方｜空室対策から逆算するで整理しています。
管理会社に任せている場合に、オーナーが確認しておくこと
原状回復の精算を管理会社に任せている場合でも、最終的に責任を負うのは貸主であるオーナーです。少なくとも次の点は、自分の目で確かめておくことをおすすめします。
- 入居時のチェックリストと写真が、部屋ごとに保管されているか
- 退去時の見積書に、貸主負担分と借主負担分の区分が書かれているか
- 借主負担分に、経過年数による減額が反映されているか
- 契約書の原状回復特約が、範囲と金額の分かる書き方になっているか
当社は岡山市・倉敷市を中心に賃貸管理を行っており、毎月の定期報告書で集金レポートと点検報告をお渡ししています。退去が出たときも、工事の内訳と負担区分の考え方をあわせてご説明する形を取っています。また当社は、部屋が決まるまでの管理手数料をいただかない仕組みのため、退去後の部屋を早く埋めることがオーナーと当社の共通の目標になります。ご相談は086-250-7130（10:00〜18:00・水日祝休）で承っています。
