賃貸の更新料の相場、オーナーが周辺募集で確かめる手順
賃貸の更新料に、全国共通の相場はありません
更新料の金額は、法律で決められた基準があるわけではなく、その地域の慣習と、目の前の物件の募集状況で決まります。ですから「相場はいくらですか」という問いに、全国一律の数字で答えることはできません。オーナーとして考えるべきなのは、平均値を探すことではなく、自分の物件の周辺で、入居希望者がどの条件を見比べているかを確認することです。
この記事では、更新料がどういうお金なのかを整理したうえで、地域差の見方、周辺相場の調べ方、取り続けるか見直すかの判断材料、契約の種類による扱いの違い、実際に変更するときの手順という順で見ていきます。
更新料とは何のお金か
更新料は、賃貸借契約の期間が満了して契約を更新する際に、借主から貸主に支払われる金銭です。契約書にその定めがある場合に発生するもので、定めがなければ支払い義務は生じません。性質としては、更新に応じることへの対価、賃料の補充、契約を継続させる合意の対価など、複数の意味が重なったものと説明されます。
法的な扱いについては、最高裁判所平成23年7月15日第二小法廷判決が、更新料条項は賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、賃料の額・更新料の額・更新の期間等に照らして高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはならない、と判断しています。つまり更新料そのものは違法ではありませんが、契約書での書き方と金額のバランスが前提になっています。個別の契約条項が有効かどうかの判断は法律家の領域ですので、疑問があるときは弁護士にご相談ください（当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者です）。
「家賃1か月分」は、どの家賃に対しての1か月分か
募集条件でよく見る「更新料 新賃料1か月分」という表記は、更新後の賃料を基準にするという意味です。賃料を据え置けば金額は変わりませんが、更新時に賃料を改定する契約では、基準が旧賃料か新賃料かで受け取る額が変わります。ここがあいまいな契約書は、更新のたびに説明が必要になります。
- 基準となる賃料（新賃料か、契約時の賃料か）を書き分ける
- 共益費・駐車場料金を含めるかどうかを明記する
- 「0.5か月分」のように月数未満で設定する場合も、計算方法を文章で残す
- 支払時期（更新日の前か後か）と、支払われなかった場合の取り扱いを定める
更新時に動くお金を混同しない
入居者が更新時に支払うお金は更新料だけではありません。オーナーの手元に入るのはこのうち一部です。ここを分けて把握しないと、「更新料をやめると収入が全部なくなる」といった誤解が生まれます。
| 名目 | 受け取る先 | 内容 |
|---|---|---|
| 更新料 | 貸主（オーナー） | 契約更新に伴い、契約書の定めに基づいて支払われる |
| 更新事務手数料 | 管理会社・仲介会社 | 更新書類の作成など事務手続きの費用 |
| 火災保険料 | 保険会社 | 保険期間の満了に伴う掛け直し |
| 家賃債務保証の更新保証料 | 家賃債務保証会社 | 保証契約を継続するための費用 |
入居者から見れば、これらは「更新のときにまとめて出ていくお金」です。オーナーが受け取る更新料を下げても、他の項目が重なっていれば入居者の負担感はあまり変わりません。見直しを考えるときは、更新時の総額がいくらになっているかを管理会社に確認しておくことをおすすめします。
更新料の慣習は、地域によって前提そのものが違います
更新料は、取るのが当たり前の地域と、ほとんど見かけない地域に分かれます。オーナーが最初に確かめるべきなのは金額の多寡ではなく、自分のエリアがどちらの前提に立っているかです。
地域差があることは公的な調査でも示されている
国土交通省が公表した「平成19年度 民間賃貸住宅に係る実態調査」では、更新料の授受が行われているかどうかに地域による差があることが報告されています。首都圏や一部の地域では更新料を設定する契約が多く、関西の一部や中部など、ほとんど設定されていない地域もあります。全国平均の数字を自分の物件に当てはめても判断材料にならないのは、このためです。
入居者層によって受け止め方が変わる
同じ地域でも、誰に向けた部屋かで更新料の重みは変わります。
- 学生・単身の新社会人：在学期間や転勤サイクルが短く、更新まで至らない契約も多い
- 転居してきた入居者：前に住んでいた地域の慣習が基準になり、更新料のない地域から来た方には負担に映りやすい
- ファミリー層：入居期間が長くなりやすく、更新の回数そのものが増える
- 法人契約：社内規程で負担区分が決まっており、更新料の有無が稟議の可否に関わることがある
当社（満室本舗）は岡山市・倉敷市を対応エリアとしていますが、同じ市内でも、大学や事業所に近い単身向けと、郊外のファミリー向けとでは、募集条件の並び方が違います。エリア全体の傾向よりも、ご自身の物件と競合する部屋の実際の募集を見ることが、いちばん確かな確認方法です。岡山での空室の見直し順については、当社サイト内の記事「岡山のアパート経営｜空室が長引く物件の共通点と見直す順番」でも取り上げています。
自分の物件の相場は、募集中の競合を見て確かめます
更新料の相場は、平均値を探すよりも、同じエリア・同じ間取り帯で今まさに募集されている部屋の条件を並べるほうが実用的です。入居希望者が比べているのは統計ではなく、目の前の募集情報だからです。
調べる手順
- 自分の物件と条件が近い部屋（最寄り駅・エリア、間取り、築年帯、駐車場の有無）を、ポータルサイトで10件ほど集めます。
- 各募集の「更新料」欄を書き出します。「新賃料の1か月分」「なし」「賃料の0.5か月分」など、表記はそのまま写します。
- あわせて礼金・敷金・フリーレントの有無も書き出します。更新料だけを単独で比べても、入居者の初期費用と総支払額は見えません。
- 更新料の記載が並んだら、自分の物件がその中でどこに位置しているかを確認します。
この作業で分かるのは「地域の平均」ではなく、入居希望者が同じ検索結果の中で見比べる条件の幅です。周囲がほぼ「更新料なし」で並んでいる中に自分の物件だけ1か月分が入っていれば、比較検討の段階で不利に働く可能性があります。逆に周囲も同水準なら、更新料が決め手になっているとは考えにくくなります。
更新料は「2年で割って」総額で比べる
入居希望者は更新料を単独では見ていません。家賃・共益費・初期費用・更新料を合わせた負担で部屋を選びます。比べるときは、更新料を更新の間隔で割って月あたりに直すと、家賃差と同じものさしに乗ります。
- 家賃6万円・更新料が2年ごとに1か月分 → 月あたり約2,500円の上乗せに相当
- この2,500円を家賃に足した額で、周辺の「更新料なし」の部屋と並べる
- 礼金1か月分も同様に、想定入居年数で割って月あたりに直す
家賃そのものの水準に不安があるときは、当社サイト内の記事「家賃相場の調べ方｜空室が続くとき、下げる前の見直し順」で調べ方を整理していますので、更新料と合わせてご確認ください。
- 更新料の金額に法定の基準はなく、契約書の定めがなければ発生しない
- 更新料の慣習には地域差があり、全国平均は自分の物件の判断材料にならない
- 入居者が更新時に払うお金は、更新料・事務手数料・火災保険・保証料が重なっている
- 相場は平均値ではなく、同条件で募集中の競合10件の表記で確かめる
- 更新料は更新間隔で割って月あたりに直し、礼金・敷金と合わせた総額で比較する
取り続けるか見直すかは、更新料収入と空室損失を並べて決めます
更新料を残すか外すかは、好みではなく数字で比べられます。比べるのは「更新料で得られる年あたりの金額」と「その部屋が空いた場合に失われる金額」です。
年あたりに直して考える
更新料は数年に一度の収入ですので、そのままでは他の費用と比べられません。次のように年あたりに直します。
- 更新料の年あたり換算 ＝ 更新料の額 ÷ 更新の間隔（年）
- 例：家賃6万円の部屋で、2年ごとに家賃1か月分の更新料を受け取る場合 → 6万円 ÷ 2年 ＝ 年3万円
一方、その部屋が退去して空室になった場合に失われるのは、空室期間中の家賃に加えて、原状回復費用や募集にかかる費用です。家賃6万円なら、空室が1か月続くだけで6万円の家賃収入が止まります。年3万円の更新料収入と、1か月の空室で消える6万円を並べると、どちらの影響が大きいかは物件ごとにはっきりします。原状回復費や募集広告費は部屋の状態や地域の商習慣で変わりますので、実額は管理会社に確認してください。どこまでが貸主の負担になるかの考え方は、当社サイト内の記事「原状回復のガイドラインで大家負担になる範囲と、経過年数の考え方」で整理しています。
見直しを検討したい場面と、維持しやすい場面
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 周辺の募集が「更新料なし」で並んでいる | 更新料が比較検討時の減点材料になりやすいため、募集条件全体の中で見直す候補になります |
| 更新のたびに退去が出ている | 更新料が退去のきっかけになっていないか、管理会社に退去理由の記録を確認します |
| 入居期間が短く、回転が速い | 更新まで至らない契約が多いなら、更新料の収入効果自体が限定的です |
| 周辺も同水準で、長期入居が続いている | 更新料が入居継続の妨げになっている兆候は薄く、無理に外す必要は小さいと考えられます |
| 更新料を外すと収支が成り立たない | 更新料ではなく賃料設定や運営費の構造に課題がある可能性があり、そちらから検討します |
更新料をなくす判断は、家賃の値下げよりも影響をコントロールしやすい調整です。家賃を下げると全戸・全期間に効いてしまいますが、更新料は次の更新時からの調整にとどまるためです。ただし、これは収支上の性質の違いであって、外せば入居が続くという意味ではありません。退去の理由が設備や共用部の状態にあるなら、更新料を外しても状況は変わらないことがあります。
「取る・取らない」以外の選択肢
更新料は0か1か月分かの二択ではありません。段階を踏んだ調整も可能です。
- 金額を下げる：1か月分から0.5か月分へ変更し、周辺の募集との開きを縮めます。
- 更新の間隔を見直す：契約期間を長くすれば、入居者が更新料を負担する回数は減ります。
- 更新時の還元に振り替える：更新を迎えた部屋のハウスクリーニングやエアコン洗浄、設備の追加などに充てる方法です。ただし、費用の持ち出しが増えるため、年あたりの更新料収入の範囲で設計してください。
- 新規募集だけ外す：既存契約はそのままとし、次に募集する部屋から条件を変えて反応を見ます。
いずれの場合も、効果の出方は立地・築年・competitorの状況によって異なります。変更した月と、その後の問い合わせ件数・内見数を記録しておくと、次の判断の材料になります。
契約の種類によって、更新料の扱いが変わります
更新料の設計は、結んでいる契約の形を前提にしないと意味を持ちません。オーナーがまず確認すべきなのは、自分の契約が普通借家か定期借家か、そして法定更新になったときの取り決めがあるかどうかです。
合意更新と法定更新
期間満了の際に、貸主と借主が新しい契約書を交わして更新するのが合意更新です。これに対し、どちらからも解約や更新拒絶の通知がないまま期間が過ぎると、借地借家法に基づいて従前と同じ条件で契約が続く法定更新となり、期間の定めがない契約になります。
法定更新になったときに更新料を請求できるかどうかは、契約書に法定更新の場合も更新料を支払う旨が明記されているかで扱いが分かれ、裁判でも争いになってきた論点です。更新料を設定するなら、合意更新の場合と法定更新の場合の取り扱いを、あらかじめ契約書に書き分けておくのが実務的です。個別の条項の有効性については弁護士にご確認ください。
定期借家には「更新」がない
定期借家契約は期間満了で終了し、更新という概念がありません。続けて住んでもらう場合は再契約となり、そこで授受される金銭は更新料ではなく再契約に伴う一時金です。名称も根拠も異なりますので、募集図面や契約書の表記を「更新料」のまま流用しないよう注意してください。
受け取った更新料の税務上の位置づけ
更新料は、賃貸経営から生じる収入として不動産所得に含まれるのが一般的な取り扱いです。ただし、どの年分の収入として計上するか、消費税の扱いがどうなるかは、契約内容や個々の事情で変わります。金額の計算や申告の可否といった個別の判断は税理士にご相談ください（当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者であり、税務の判断は行いません）。
更新料を変えるときは、既存の入居者と新規募集を分けて進めます
更新料の見直しは契約書の条項に関わるため、オーナーは運用を変える前に、既存契約と新規募集を切り分けて手順を決める必要があります。思いつきで変えると、入居者への説明が食い違う原因になります。
新規募集で外す場合
- 募集条件を決めるときに、更新料の有無と金額を管理会社と確認します。
- 賃貸借契約書の更新に関する条項を、金額・支払時期・更新の期間まで具体的に書き直します。あいまいな書き方は後の争いのもとになります。
- ポータルサイトや物件資料の「更新料」欄の表記を、契約書と一致させます。募集情報と契約書が食い違っていると、入居申込後の説明で信頼を損ねます。
- 重要事項説明でも同じ内容が説明されるよう、仲介会社に伝わる形で情報を共有します。
既存の入居者について
すでに結ばれている契約の条件を、貸主の都合だけで一方的に変えることはできません。更新料をなくす方向の変更であっても、契約内容の変更には当事者の合意と書面での取り交わしが必要です。実務上は次の更新のタイミングで、新しい条件を記した更新契約書を交わす形になります。通知の時期は契約書に定めた期限に従い、管理会社を通じて案内してもらいます。契約条項の書きぶりについて判断に迷うときは、弁護士に確認してください。
なお、同じ建物の中で更新料の有無が混在すると、入居者間で条件差が生まれます。問い合わせを受けたときにどう説明するかを、あらかじめ管理会社と決めておくと対応がぶれません。
管理委託契約もあわせて確認する
管理会社によっては、更新事務手数料の扱いが管理委託契約に紐づいていることがあります。更新料を外す前に、管理委託契約書の該当箇所も一緒に確認しておくと、あとから想定外の費用が残ることを防げます。
- 更新事務手数料の金額と、貸主・借主どちらの負担か
- 更新手続きの通知を誰が、いつ行うか
- 更新料を外した場合に、管理会社の報酬が変わる定めがあるか
管理を任せる相手の守備範囲を確かめたいときは、当社サイト内の記事「賃貸経営管理士と宅建士、管理を任せるときの守備範囲」が参考になります。管理会社そのものの見直しを考えている場合は、同じく当社サイト内の「賃貸の管理会社変更｜デメリットを防ぐ手順で進める」で手順を整理しています。
更新料より先に効く打ち手がある場合があります
更新料を外しても反響が増えない物件では、そもそも比較検討の土俵に乗れていないことがあります。当社が岡山市・倉敷市で空室のご相談を受けるとき、最初に確認するのは募集条件ではなく、掲載されている情報そのものです。
- 写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
- 間取り図が古い、手書きや白黒のまま
- 主要なポータルサイトに掲載されていない
- 共用部にチラシが溜まっている、ゴミ置き場が散らかっている
- コンロの油汚れや鏡のうろこなど、室内の清掃が中途半端
- テレビモニターホン・宅配ボックス・無料Wi-Fiなど、入居者に求められる設備が不足している
こうした状態のまま更新料だけを外しても、入居希望者の目に留まる機会は増えません。内見前に見られる部分の点検順は当社サイト内の「アパート共用部の印象改善｜入居が決まる内見前の点検順」と「賃貸のゴミ置き場が荒れるとき、原因4つと改善の手順」、費用を抑えた室内の手当てについては「アパートリフォームの費用対効果｜空室は塗装と部品交換で狙う」でそれぞれ取り上げています。
当社（満室本舗）では、物件写真のプロカメラマンによる撮影、物件専用ホームページの制作、入居者の仲介手数料0円、SUUMO上位PR枠への掲載代行を、管理をお任せいただいたオーナー様に無料で提供しています。また、部屋が決まるまでの管理手数料は0円としており、空室が続くと当社の収入も発生しません。空室のまま管理料を受け取らない仕組みにしているため、目先の更新料より入居が続くことを優先した提案になります。
実例として、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパートで、13部屋が空室の状態からご相談をいただき、募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、社会人女性に絞った内装のリフォームを行い、6か月で満室になったケースがあります（※結果は物件の立地・状態により異なります）。更新料を触る前に、自分の物件のどこに原因がありそうかを整理したい場合は、当社が提供している無料の空室長期化リスク診断（満室本舗の空室診断）で、質問に答える形で確認いただけます。
