賃貸の更新料の相場、オーナーが競合物件から確かめて判断する
賃貸の更新料は「全国共通の相場」では決まりません
更新料の金額は、法律で決められた基準があるわけではなく、その地域の慣習と、目の前の物件の募集状況で決まります。ですから「相場はいくらですか」という問いに、全国一律の数字で答えることはできません。オーナーとして考えるべきなのは、平均値を探すことではなく、自分の物件の周辺で、入居希望者がどの条件を見比べているかを確認することです。
ここではまず、更新料がどういうお金なのかを整理したうえで、相場の調べ方、取り続けるか見直すかの判断材料、実際に変更するときの手順という順で見ていきます。
更新料とは何のお金か
更新料は、賃貸借契約の期間が満了して契約を更新する際に、借主から貸主に支払われる金銭です。契約書にその定めがある場合に発生するもので、定めがなければ支払い義務は生じません。性質としては、更新に応じることへの対価、賃料の補充、契約を継続させる合意の対価など、複数の意味が重なったものと説明されます。
法的な扱いについては、最高裁判所平成23年7月15日第二小法廷判決が、更新料条項は賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、賃料の額・更新料の額・更新の期間等に照らして高額にすぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条により無効とはならない、と判断しています。つまり更新料そのものは違法ではありませんが、契約書での書き方と金額のバランスが前提になっています。個別の契約条項が有効かどうかの判断は法律家の領域ですので、疑問があるときは弁護士にご相談ください（当社は宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者です）。
更新時に動くお金を混同しない
入居者が更新時に支払うお金は更新料だけではありません。オーナーの手元に入るのはこのうち一部です。ここを分けて把握しないと、「更新料をやめると収入が全部なくなる」といった誤解が生まれます。
| 名目 | 受け取る先 | 内容 |
|---|---|---|
| 更新料 | 貸主（オーナー） | 契約更新に伴い、契約書の定めに基づいて支払われる |
| 更新事務手数料 | 管理会社・仲介会社 | 更新書類の作成など事務手続きの費用 |
| 火災保険料 | 保険会社 | 保険期間の満了に伴う掛け直し |
| 家賃債務保証の更新保証料 | 家賃債務保証会社 | 保証契約を継続するための費用 |
入居者から見れば、これらは「更新のときにまとめて出ていくお金」です。オーナーが受け取る更新料を下げても、他の項目が重なっていれば入居者の負担感はあまり変わりません。見直しを考えるときは、更新時の総額がいくらになっているかを管理会社に確認しておくことをおすすめします。
自分の物件の相場は、募集中の競合を見て確かめます
更新料の相場は、平均値を探すよりも、同じエリア・同じ間取り帯で今まさに募集されている部屋の条件を並べるほうが実用的です。入居希望者が比べているのは統計ではなく、目の前の募集情報だからです。
調べる手順
- 自分の物件と条件が近い部屋（最寄り駅・エリア、間取り、築年帯、駐車場の有無）を、ポータルサイトで10件ほど集めます。
- 各募集の「更新料」欄を書き出します。「新賃料の1か月分」「なし」「賃料の0.5か月分」など、表記はそのまま写します。
- あわせて礼金・敷金・フリーレントの有無も書き出します。更新料だけを単独で比べても、入居者の初期費用と総支払額は見えません。
- 更新料の記載が並んだら、自分の物件がその中でどこに位置しているかを確認します。
この作業で分かるのは「地域の平均」ではなく、入居希望者が同じ検索結果の中で見比べる条件の幅です。周囲がほぼ「更新料なし」で並んでいる中に自分の物件だけ1か月分が入っていれば、比較検討の段階で不利に働く可能性があります。逆に周囲も同水準なら、更新料が決め手になっているとは考えにくくなります。
地域によって慣習が異なる前提で見る
更新料を設定する慣習の有無は、地域によって大きく異なると言われています。転居してきた入居者にとっては前に住んでいた地域の感覚が基準になりますし、逆に地元で長く暮らしている方には、その地域で当たり前になっている条件のほうが受け入れられやすいという面もあります。単身者向けか、ファミリー向けか、法人契約が多いかによっても受け止め方は変わります。
当社（満室本舗）は岡山市・倉敷市を対応エリアとしていますが、同じ市内でも、大学や事業所に近い単身向けと、郊外のファミリー向けとでは、募集条件の並び方が違います。ご自身のエリアの実際の募集を見ることが、いちばん確かな確認方法です。
- 更新料の金額に法定の基準はなく、契約書の定めがなければ発生しない
- 入居者が更新時に払うお金は、更新料・事務手数料・火災保険・保証料が重なっている
- 相場は平均値ではなく、同条件で募集中の競合10件の表記で確かめる
- 更新料だけでなく礼金・敷金と合わせた総額で比較する
取り続けるか見直すかは、更新料収入と空室損失を並べて決めます
更新料を残すか外すかは、好みではなく数字で比べられます。比べるのは「更新料で得られる年あたりの金額」と「その部屋が空いた場合に失われる金額」です。
年あたりに直して考える
更新料は数年に一度の収入ですので、そのままでは他の費用と比べられません。次のように年あたりに直します。
- 更新料の年あたり換算 ＝ 更新料の額 ÷ 更新の間隔（年）
- 例：家賃6万円の部屋で、2年ごとに家賃1か月分の更新料を受け取る場合 → 6万円 ÷ 2年 ＝ 年3万円
一方、その部屋が退去して空室になった場合に失われるのは、空室期間中の家賃に加えて、原状回復費用や募集にかかる費用です。家賃6万円なら、空室が1か月続くだけで6万円の家賃収入が止まります。年3万円の更新料収入と、1か月の空室で消える6万円を並べると、どちらの影響が大きいかは物件ごとにはっきりします。原状回復費や募集広告費は部屋の状態や地域の商習慣で変わりますので、実額は管理会社に確認してください。
見直しを検討したい場面と、維持しやすい場面
| 状況 | 考え方 |
|---|---|
| 周辺の募集が「更新料なし」で並んでいる | 更新料が比較検討時の減点材料になりやすいため、募集条件全体の中で見直す候補になります |
| 更新のたびに退去が出ている | 更新料が退去のきっかけになっていないか、管理会社に退去理由の記録を確認します |
| 入居期間が短く、回転が速い | 更新まで至らない契約が多いなら、更新料の収入効果自体が限定的です |
| 周辺も同水準で、長期入居が続いている | 更新料が入居継続の妨げになっている兆候は薄く、無理に外す必要は小さいと考えられます |
| 更新料を外すと収支が成り立たない | 更新料ではなく賃料設定や運営費の構造に課題がある可能性があり、そちらから検討します |
更新料をなくす判断は、家賃の値下げよりも影響をコントロールしやすい調整です。家賃を下げると全戸・全期間に効いてしまいますが、更新料は次の更新時からの調整にとどまるためです。ただし、これは収支上の性質の違いであって、外せば入居が続くという意味ではありません。退去の理由が設備や共用部の状態にあるなら、更新料を外しても状況は変わらないことがあります。
更新料を変えるときは、既存の入居者と新規募集を分けて進めます
更新料の見直しは、契約書の条項に関わりますので、思いつきで運用を変えるとトラブルのもとになります。既存契約と新規募集を分けて考えるのが基本です。
新規募集で外す場合
- 募集条件を決めるときに、更新料の有無と金額を管理会社と確認します。
- 賃貸借契約書の更新に関する条項を、金額・支払時期・更新の期間まで具体的に書き直します。あいまいな書き方は後の争いのもとになります。
- ポータルサイトや物件資料の「更新料」欄の表記を、契約書と一致させます。募集情報と契約書が食い違っていると、入居申込後の説明で信頼を損ねます。
既存の入居者について
すでに結ばれている契約の条件を、貸主の都合だけで一方的に変えることはできません。更新料をなくす方向の変更であっても、契約内容の変更には当事者の合意と書面での取り交わしが必要です。実務上は次の更新のタイミングで、新しい条件を記した更新契約書を交わす形になります。通知の時期は契約書に定めた期限に従い、管理会社を通じて案内してもらいます。契約条項の書きぶりについて判断に迷うときは、弁護士に確認してください。
なお、管理会社によっては更新事務手数料の扱いが管理委託契約に紐づいていることがあります。更新料を外す前に、管理委託契約書の該当箇所も一緒に確認しておくと、あとから想定外の費用が残ることを防げます。管理会社そのものの見直しを考えている場合は、当社サイト内の解説記事「賃貸の管理会社変更｜デメリットを防ぐ手順で進める」で手順を整理していますので、あわせてご覧ください。
更新料より先に効く打ち手がある場合があります
更新料を外しても反響が増えない物件では、そもそも比較検討の土俵に乗れていないことがあります。当社が岡山市・倉敷市で空室のご相談を受けるとき、最初に確認するのは募集条件ではなく、掲載されている情報そのものです。
- 写真の枚数が少ない、スマートフォン撮影でぼやけている
- 間取り図が古い、手書きや白黒のまま
- 主要なポータルサイトに掲載されていない
- 共用部にチラシが溜まっている、ゴミ置き場が散らかっている
- コンロの油汚れや鏡のうろこなど、室内の清掃が中途半端
こうした状態のまま更新料だけを外しても、入居希望者の目に留まる機会は増えません。共用部の見え方については当社サイト内の「アパートのゴミ置き場が空室に響く｜内見前に整える」、費用を抑えた室内の手当てについては「アパートリフォームの費用対効果｜空室は塗装と部品交換で狙う」でそれぞれ取り上げています。
当社（満室本舗）では、物件写真のプロカメラマンによる撮影、物件専用ホームページの制作、入居者の仲介手数料0円、SUUMO上位PR枠への掲載代行を、管理をお任せいただいたオーナー様に無料で提供しています。また、部屋が決まるまでの管理手数料は0円としており、空室が続くと当社の収入も発生しません。空室のまま管理料を受け取らない仕組みにしているため、目先の更新料より入居が続くことを優先した提案になります。
実例として、岡山市北区津高の築30年・25部屋のRC造アパートで、13部屋が空室の状態からご相談をいただき、募集条件の見直し、予算を抑えたリフォームと清掃、仲介手数料0円、ポータル掲載の改善、社会人女性に絞った内装のリフォームを行い、6か月で満室になったケースがあります（※結果は物件の立地・状態により異なります）。
