賃貸管理会社の変更は思ったより簡単。解約から管理開始までの流れと失敗しない注意点【大家さん向け】

賃貸管理会社の変更は、多くのオーナー様が想像するより簡単です。一般的な管理委託契約は3ヶ月前の解約予告で解約でき、現管理会社とのやり取りや入居者への連絡手続きは、新しい管理会社が代行するのが通常です。実際、満室本舗にお任せいただく場合、オーナー様にしていただくのは解約書類へのご署名だけです。この記事では、管理会社を変更すべきサイン、変更の流れ5ステップ、違約金などの注意点、そして変更後に空室が埋まり出した岡山の実例を紹介します。

管理会社を変更すべき5つのサイン

次のような状態が続いているなら、我慢して任せ続けるより、管理会社の変更を検討する段階に入っています。管理会社の働きぶりは家賃収入に直結するため、「なんとなく不満」を放置することが空室の長期化につながります。

1. 空室が続いているのに具体的な提案がない

空室が半年以上続いているのに、管理会社からの提案が「家賃を下げましょう」だけ、あるいは提案自体がない場合は要注意です。写真の撮り直し、掲載情報の改善、初期費用の見直し、ターゲット設定など、値下げの前に打てる手は多くあります。それらが一度も出てこないのは、募集の工夫をしていない証拠といえます。

2. 反響や内見の報告がない

何件の問い合わせがあり、何件の内見につながったのかが報告されないと、オーナー様は打ち手の判断ができません。毎月の集金レポートや点検報告書が届かない場合も、管理の実態が見えていない状態です。

3. 請求の内訳に説明のない費用がある

家賃・管理費・共益費以外に、オーナー様が把握していない費用が上乗せされているケースがあります。請求書の内訳を見返して、説明を受けた記憶のない項目があれば、まず現管理会社に説明を求めてください。

4. 掲載写真や資料の質が低いまま放置されている

スマホ撮影の暗い写真、枚数不足、古い間取り図のまま何ヶ月も掲載が続いているのは、募集への熱意が低いサインです。ネット経由の問い合わせが大半を占める現在、掲載品質は成約率に直結します。

5. 他社の仲介会社が物件を紹介しにくい状態になっている

不動産業界には、自社で両方の手数料を取るために他社からの紹介を妨げる「囲い込み」という慣習が残っています。売買の分野では2025年1月から宅建業法施行規則の改正でレインズの取引状況登録が義務化され、囲い込みは指示処分の対象になりました。一方、賃貸の囲い込みにはこうした直接の規制がまだなく、オーナー様自身が見抜く必要があります。空室が長いのに他社経由の内見がまったく入らない場合、他の仲介会社に情報が行き渡っていない可能性があります。

管理会社変更の流れ5ステップ

管理会社の変更は、新しい管理会社を先に決めてから現管理会社に解約を通知する、という順番で進めるのが基本です。全体の期間は解約予告期間に合わせて3ヶ月程度を見込みます。

ステップ1：現在の管理委託契約書を確認する

最初に確認するのは、解約予告期間（3ヶ月前が一般的）、違約金の有無、契約の更新時期の3点です。この3点で、いつ動き始めるべきかが決まります。契約書が見当たらない場合は、現管理会社に写しを請求できます。

ステップ2：新しい管理会社を選び、提案を受ける

候補の管理会社には、物件の現状（空室数・築年数・現在の募集条件）を伝えて、具体的な提案を出してもらいます。比較のポイントは、管理手数料の安さだけでなく、空室を埋めるための具体策（写真、掲載、初期費用、リフォーム）を物件に即して語れるか、空室時の管理料の扱い、報告体制の3点です。

ステップ3：解約を通知する

新しい管理会社と契約したら、現管理会社に解約を通知します。満室本舗の場合、オーナー様には解約書類にご署名いただくだけで、現管理会社とのやり取りはすべて当社が引き継ぎます。オーナー様が現管理会社と直接交渉する必要はありません。

ステップ4：引き継ぎと入居者への通知

賃貸借契約書、入居者情報、鍵、敷金の精算情報などを旧管理会社から新管理会社へ引き継ぎます。入居者への変更通知（家賃振込先の変更案内を含む）も新管理会社が行います。ここが不十分だと家賃の誤振込などのトラブルにつながるため、引き継ぎを自社で完結できる体制があるかは事前に確認しておきたいポイントです。

ステップ5：管理開始（準備期間を募集強化に使う）

解約予告から管理開始までの約3ヶ月は、待ち時間ではなく準備期間です。満室本舗ではご契約後すぐに物件写真のプロ撮影や物件専用ホームページの制作に着手し、管理開始日までに満室にすることを目標に動きます（2026年7月時点）。

新しい管理会社を選ぶ3つの比較ポイント

変更先の管理会社は、管理手数料の安さではなく「空室を埋める力」と「利害の一致」で選ぶのが失敗しない基準です。手数料が1パーセント安くても、空室が3ヶ月長引けばその差は簡単に消えます。

1. 空室対策の提案が物件に即して具体的か

面談の場で「御社ならこの物件をどう埋めますか」と聞いてみてください。写真をどう撮り直すか、どのポータルにどう載せるか、初期費用をどう設計するか、どんな入居者をターゲットにするかまで踏み込んだ答えが返ってくるかが分かれ目です。「まず募集を出してみましょう」という一般論しか出てこない会社は、変更後も同じ結果になりがちです。満室本舗にご相談いただいたオーナー様も、他社が一般的な募集方法を提案する中で「満室に向けてどう動くか」の具体案があったことを決め手に挙げています。

2. 空室時の管理料の扱い

空室の部屋にも管理料がかかる契約だと、管理会社は空室が続いても収入が減らず、早く埋める動機が弱くなります。満室本舗では空室の管理料はいただかず、家賃が発生している部屋のみを対象にしています。オーナー様の収入が増えるほど当社の収入も増える形にすることで、早期満室への利害を一致させるためです。

3. 報告体制と管理の実行力

毎月の集金レポートや建物の点検報告書が標準で提供されるか、24時間の緊急対応があるか、滞納時の回収や保証プランがあるかを確認します。募集力だけでなく、入居後の管理品質が退去率に効いてくるためです。国土交通省の賃貸住宅管理業登録の有無も、法令遵守の体制を測る客観的な目安になります。

変更前に確認したい注意点3つ

管理会社の変更にはメリットだけでなく、把握しておくべきリスクもあります。事前に次の3点を押さえておけば、大半のトラブルは回避できます。

違約金と解約のタイミング

契約によっては、契約期間中の解約に違約金が設定されている場合があります。更新時期に合わせて解約すれば違約金を避けられることが多いため、ステップ1の契約書確認を省略しないでください。

入居者への影響を最小にする

家賃の振込先変更は入居者に手間をかける手続きです。通知の文面やタイミング、口座振替の切り替え方法まで新管理会社が設計してくれるかを確認しておくと、入居者の不信感を防げます。頻繁な管理会社の変更も入居者を不安にさせるため、次の会社は腰を据えて任せられるかという視点で選ぶことが大切です。

繁忙期から逆算して動く

賃貸の需要は1月から3月の引っ越しシーズンに集中します。解約予告に3ヶ月かかることを踏まえると、繁忙期に新体制で募集を始めるには、秋までに動き出す必要があります。空室を抱えたまま繁忙期を逃すと、次のチャンスは1年後になります。

実例：管理会社の変更で長年の空室が埋まり出した

満室本舗が岡山で管理を引き継いだ物件では、管理会社の変更そのものが空室解消のきっかけになっています。

いずれも満室本舗の実例であり、結果は物件の立地や状態により異なりますが、「管理会社が変わると募集の質が変わる」ことを示す事例です。

よくある質問

管理会社の変更は、契約書の確認と新しい会社選びさえ丁寧に行えば、オーナー様の手間はごくわずかです。空室が続いているのに提案がない、費用の内訳が見えないという状態は、変更を検討してよいサインです。まずは下の診断チェックで、今の管理状態に空室長期化のリスクがないか確認してみてください。

株式会社ログリンク
代表取締役

菅 雅俊KAN MASATOSHI

「空室・空き家を、満室に。」

宅地建物取引士賃貸経営管理士土地家屋調査士測量士FP3級

岡山市・倉敷市で空室対策に特化した賃貸管理サービス「満室本舗」を運営。国土交通省の賃貸住宅管理業登録事業者（国土交通大臣（1）第001348号）として、プロカメラマンによる物件撮影や物件専用ホームページの制作など、オーナー様第一の空室対策で早期満室化を支援している。

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