長く住んでもらうための「良い入居者」を見極める審査基準と仕組み
はじめに
賃貸経営において、空室対策や入居募集に目が向きがちですが、実は “誰に貸すか” が収益を大きく左右します。
せっかく入居が決まっても、家賃トラブルや短期退去が起きれば、空室以上の損失につながることも少なくありません。
特に12〜3月は賃貸市場の繁忙期。
申込みが入りやすい反面、「とにかく早く埋めたい」という焦りから審査を甘くしてしまうと、その後の管理に大きな影響が出ます。
本記事では、
・長期入居につながる入居者の特徴
・審査で確認すべきポイント
・入居後のトラブルを防ぐ仕組み
・オーナー自身が今日からできる対策
をわかりやすくまとめています。
この記事を読めば、家賃滞納・トラブル・短期退去を予防し、安定した賃貸経営を実現するための “入居審査の正しい基準” が理解できます。
【結論】“良い入居者”は「返済能力 × 生活態度 × コミュニケーション」で判断する
良い入居者は、決して “お金を持っている人” だけを指すわけではありません。
長く住んでもらうためには、次の３つの軸が重要です。
1. 安定した収入（返済能力）
家賃を滞納なく支払えるかどうかは、最重要ポイントです。
・家賃は「手取り収入の30％以内」が目安
・正社員かどうかより “勤続年数” や “収入継続性” が大切
・ボーナス頼みや収入の急変が多い職種は注意
・過去に金融トラブルがないか（保証会社が判断）
収入が不安定な入居者は、生活環境の変化で退去しやすく、短期入居になりがちです。
2. 基本的な生活態度
生活態度に関する判断は、オーナー自身では見えにくい部分も多いため、管理会社との連携が非常に重要です。
内見対応・提出書類・問い合わせ時の態度など、管理会社は入居希望者と直接やり取りする場面が多く、次のような点が自然と見えてきます。
・提出書類に不備が多い
・約束や締め切りを守れない
・連絡が極端に遅い
・物件見学時のマナーが悪い
・説明を聞かず独断で行動する
これらは、入居後の生活トラブルにつながりやすい初期サインです。
管理会社から見えた振る舞いを共有してもらうことで、審査の精度を大きく高めることができます。
3. 円滑なコミュニケーション
コミュニケーション能力は、入居後のトラブル発生率に直結します。
ただし、入居希望者とのやり取りはほとんどが管理会社を通すため、これも管理会社との情報共有が欠かせません。
管理会社はやり取りの中で、
・質問内容が常識的か
・無理な要求が多くないか
・言葉遣いや態度に違和感がないか
・トラブル発生時に協力的か
・約束や対応がスムーズか
といった “人柄が見える瞬間” を把握しています。
このように、管理会社がキャッチした小さな違和感が、入居後のトラブル防止に役立つことは非常に多いです。
②【理由・背景】入居者選びが収益に直結する明確な理由
「空室を埋めること」だけが目的になってしまうと、入居後に大きなトラブルを抱え込むことになりかねません。
オーナーにとって“良い入居者”を慎重に選ぶことが、なぜこれほど重要なのか。その理由を掘り下げていきます。
退去が発生するとの多額の損失が出る
退去は一度起きるだけで、以下の費用が発生します。
・原状回復費
・クリーニング費
・広告・募集費
・仲介手数料
・空室期間の家賃収入ゼロ
特に近年は原状回復費が高騰しており、短期退去が続くと収益は急速に悪化します。
トラブルの多い入居者は他の入居者も巻き込む
騒音、ゴミ出し、共用部の汚れなど…
問題を起こす入居者が1人いるだけで、他の入居者の退去にもつながります。
結果として、収益性だけでなく物件の評価も下がる という悪循環が起きます。
空室より怖い「家賃滞納」
多くのオーナーは「空室が続くと収入がゼロになる」という理由で、募集に力を入れます。
しかし実際には、空室よりも家賃滞納の方がはるかに深刻な問題です。
入居者が家賃を支払わない状態が続くと、
・家賃収入が途切れる
・新しい入居者を募集できない
・法律上すぐに退去させることができない
という3つの問題が同時に発生します。
日本の賃貸制度は入居者の権利が非常に強く、
“家賃を滞納している＝即退去” にはなりません。
さらに最悪の場合、部屋を荒らされたまま退去され、
原状回復費すら回収できないというケースも珍しくありません。
だからこそ、入居時点で “家賃を払える人” を見極める審査が極めて重要なのです。
③【行動ステップ】オーナーが今日からできる“良い入居者”の見極め方法
ここからは、オーナー自身がすぐに実践できるポイントを具体的にまとめていきます。
1. 家賃設定を適正にする
入居者の質は、家賃設定で大きく変わります。
相場より高すぎると、収入に見合っていない人からの応募が増え、トラブルが起きやすくなります。
◎家賃の目安：手取りの30％以内
→ これを超えると滞納リスクが急激に上がります。
2. 99％のトラブル予防になる「保証会社」の活用
保証会社は、家賃滞納のリスクを大きく減らせる仕組みです。
・過去の滞納履歴
・金融事故の有無
・身分証・在籍の確認
・収入の安定性
など、表に出ない情報が確認できるため、審査精度が大幅に上がります。
保証会社の審査に落ちる＝リスクが高い という一つの判断材料になります。
3. “生活態度” が見える部分をチェックする
書類や内見対応には、入居後の生活がそのまま表れます。
チェックすべきポイントは以下の通り。
・提出書類が整っているか
・締め切りを守れるか
・電話やメールの返信が極端に遅くないか
・物件ルールを理解しているか
・こちらの説明をきちんと聞けるか
これらは、“物件を大切に使う姿勢” の判断基準になります。
4. 管理会社と入居審査基準を共有する
管理会社ごとに審査の基準は異なります。
オーナー側が最低限のラインを決めておくことで、審査の質がブレなくなります。
例：
・必須収入ライン
・勤続年数の目安
・連帯保証人の条件
・保証会社必須
・審査で“引っかかるポイント”の共有
基準が明確であれば、管理会社もより安定した入居者を選びやすくなります。
良い入居者を選ぶことで賃貸経営は“劇的に安定する”
入居募集は「早く埋める」ことが目的ではなく、
“安心して長く住んでもらう入居者を増やすこと” が本来の目的 です。
そのためには、
・収入の安定性
・生活態度
・コミュニケーション能力
・保証会社の審査結果
これらをバランスよく見ながら判断する必要があります。
行動導線（自然な誘導）
「うちの物件はどんな基準で入居者を選ぶべき？」
「保証会社の審査内容をどう見ればいいのか分からない」
そんなオーナー様は、まずはLINEでお気軽にご相談ください。
物件タイプ・家賃帯・過去の入居者の傾向をもとに、
あなたの物件にとって最適な“入居者基準” を無料でアドバイスいたします。